2019年深圳商业地产，你应该知道的4个趋势！
2002年的深圳，罗湖是整个城市的的重点发展区域，耸立的高层建筑大多还在建造中。
如今，福田中央商务区日渐成熟，后起之秀如后海、前海等正在奋起直追。深圳写字楼市场经过十几年的飞速发展，已经形成了多中心的发展格局。
深圳写字楼市场有哪些新兴CBD热点？
总部型物业与城市更新带来哪些新机遇？
联合办公市场表现如何？
物业交易未来趋势如何？
戴德梁行认为：
- 深圳CBD西移，后海总部区、车公庙-滨河商务带、前海成新热点。
回望深圳经济特区的发展历程，城市经济重心一直在不断变化：从城市发展起点罗湖，到发展成熟的福田CBD，再到近年来许多总部企业选址后海，呈现出逐渐“西移”的趋势。
- 后海总部区。受惠于南山商业中心商业氛围不断发展和科技园片区的产业聚合和升级，近年后海总部区快速崛起，成为深圳一个新商务热点。从2016年开始，多家大型企业如OPPO、三星、恒大等总部落户后海。
- 车公庙-滨河商务带。部分企业正考虑搬迁至福田CBD以外的区域，故与之相邻的车公庙-滨河商务带将是这类外溢客户的重点选择。随着未来包括地铁1、7、9、11号线在内的多条轨道线的建设和发展，该区域将逐渐提升其作为新CBD的辐射能力。
- 前海。据戴德梁行统计，2019年将是前海写字楼供应的小高峰，高品质物业的入市将为该区域带来更为优质办公空间和商务配套设施。前海有望成为未来大湾区的发展核心与重要引擎，并成为深圳最高的商务中心。
- 未来5年内，全市甲级写字楼供应体量将以总部型物业和城市更新项目为主。
据戴德梁行数据研究中心统计，未来5年内，全市甲级写字楼供应体量高达776万平方米，其中预计总部大楼约377万平方米，城市更新项目体量近100万平方米。如此庞大的供应体量，将为未来的市场带来许多新的挑战与机遇。
案例一：华润，在开发前期通过将部分物业前置销售，引入知名企业总部。其中，一栋写字楼整售予北京银行，一栋整售予南山区政府，从而快速树立高端商务形象并带动区域产业提升，为后期公寓的长期运营和写字楼的招商奠定了坚实的基础。
案例二：招商中环，是城市更新项目的领头羊，通过前期周密的研究和精准的定位，成功引入了浦发银行总部，为罗湖的城市更新吹响了嘹亮的号角，也为罗湖的改造翻开了崭新的篇章。
巨大的写字楼供应体量为用户带来了黄金机遇，尤其是对于想在深圳建立总部，但苦于“一地难求”的企业而言，城市更新项目为他们打开了一个难得的进入窗口。对于各开发商而言，为应对市场激烈的变化，需要以新思维去发掘长效经营的新路径。
- 联合办公的迅速扩张，对传统开发商的挑战与刺激。
2017年，深圳核心区共新增8个品牌联合办公布点，新增供应4.9万平方米。2018年，4个联合办公空间正式投入运营。近年来，在各大联合办公品牌相继进驻北京和上海后，WeWork、SOHO 3Q、寰图等联合办公品牌均纷纷瞄准了深圳。
戴德梁行专家分析：从市场考察、租赁谈判、空间设计、装修布局到开业运营，联合办公完成一个新点开业的周期大约历时14-18个月，和传统开发商从拿地、规划、建设、审批到项目入市一系列操作相比，联合办公布点的扩张速度要远远快于开发商布点新项目。
联合办公正在传统办公市场搅拌出巨大变化，其“鲶鱼效应”不仅催化了灵活办公的新趋势，更活跃了传统开发商在未来开发、运营物业的新思路。
面对联合办公的竞争，传统开发商开始希望通过注入共享、健康和社交等元素，以回应用户越来越多对有关灵活交流、组织活动、健康人文、艺术文化等诉求，从而提升企业入驻的满意度及稳定性。
- 大宗交易频发，将成常态销售模式。
作为中国最具经济活力的城市，深圳的经济一直保持高速发展。国内外企业总部积极入驻深圳，大宗购买优质办公物业的需求日益增多。
根据戴德梁行数据统计，近5年来办公物业大宗交易超过20宗，累计交易面积超过60万平方米。预计未来深圳优质办公物业的大宗交易也将趋于平常化。
案例：罗湖招商中环C座率先引入浦发银行整栋购买，福田深业上城T2引入上海银行、太平洋保险。以及今年由戴德梁行促成的国际商务中心6个整层的交易等，足以说明深圳办公资产投资属性备受关注，正成为各路中外机构投资者的资产目标。
预计深圳未来写字楼销售市场，大宗交易将逐渐常态化。与此同时，在粤港澳大湾区、前海自贸区等众多利好政策及深圳经济发展的推动下，深圳写字楼市场将持续吸引各类投资者。
以上观点部分摘自戴德梁行 《地产圈 / 新兴CBD成热点 联合办公带动“鲶鱼效应”》，更多内容可前往戴德梁行官方微信进行查看。
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