2020年潍坊房地产市场小析！
潍坊，作为山东经纪第四而且想奔三的城市（青、济、烟、潍），房价的确很低，但是也不是网上均价6400的倒数第二的那种。
1、高新区作为整个城市的脸面，人才、创业扶持、招商引资，环境、市政办公，交通等，舍我其谁？从2017年下半年疯涨以来，到现在变动的确不大。今年在售的新楼盘均价在8500左右（超过18层的高层）。比如，至于电梯洋房基本上就在12000以上了，比如东风街志远路上的紫宸名郡、博观熙岸、绿城系（歌尔绿城的桃园里，精装修，均价15000，层高18）。
2、寒亭，现在叫高铁北站，说真的，如果不是高铁带来的商机，五区房价最低的，原来也就4000多一点，高赞的朋友说恒大的滨河左岸，的确精装修均价6200吧好像？的确把周边的项目价格拉动了下来，比如新力帝泊湾，不过卖的不是很好，开盘开了好几次，想开盘即售罄，可是户型太垃圾了，如果有买的甚至考虑下。但是寒亭其他的楼盘，价格基本上在7600左右了，比如融创融公馆以及中房花漫里。
2021年卖的最好的一个楼盘叫中梁新嘉拾光悦，中梁在潍坊赚钱了啊，哈哈，挨着寒亭区政府和寒亭一中。
3、经开区，有一个好的学校叫做文华学校，周边的项目价格起来了，经开区现在很多中介宣传是5年前的高新，一半扯一半真，不过据我所知，现在好像没有新的土地招拍挂，神盘不少，大名鼎鼎的白鹭湾（这个不用介绍了吧？潍坊联排别墅设计采光最好的项目，没有之一，开盘即售罄，而且没有公开销售）。坑万年的帝景国际（以前的帝华城）价格3800，土地性质50年，没有预售证，要求一把付，33层高层2梯4户，一期陆陆续续下房产证了。但是不建议购买。
如果购买经开区的话，可以考虑下未来之光，电梯洋房10000多，一楼带院子和负一的15000，高层7600左右，因为楼下就是翔凯置业和文华集团合建的学校---新文华，但是，挨着高速路近，周边配套差，如果投资，说真的，他的规划布局适合刚需，有可能还得起房款，上不起学。。
经开区的房子是最便宜的，包括博悦一号，价格也就在5800左右，其他的像一象澜湾、清风明月（两个项目，蓝城旗下）都不是很贵，6800左右吧也就。
4、奎文，奎文的发展很尴尬，因为他正好在高新和潍城之间，说真的，已经发展不太动了，但是今年有一个神盘，叫做“德润天宸”。德润这个品牌，潍坊人都知道吧？德润康城、玫瑰园、德润天合、德润公园1号，这个项目在鸢都湖旁边四平路边上，纯电梯洋房社区，9-11层的，缺点有飞机场，绝对有噪音，其他的就是在拆迁，有点乱，但是价格真不高，价格在9600左右。其他的，说真的，慎重。价不符实。
5、坊子，坊子新区，价格的确起来了，好的楼盘均价在8000了，为什么？因为离高新近，像潍县路上的中梁龙玺台，开车到高新10-15分钟，非常不错的项目，均价在7000左右。
6、潍城，，，，，我的大潍城，老旧破的典范，居住舒适，土地便宜，农风淳朴，想吃好的正宗的，首选潍城。这几年绿地、金科、碧桂园等在这拿地，圈马上线，暂且不表。
说说万科，今年万科拿地，现在认筹了，两块地其中一块45%为商业用地，有电梯洋房和高层，精装修入市，高层价格在9500左右，电梯洋房14000，最大的160多平米（属于刚需加改善），万科物业管理，光正实验（私立）、智群学校（潍城前三的公立学校），10万平米的商业，外加隔壁的隔壁的绿地30万，两条街竟然有40万的商业，人均1平米来看，估计商业会死的很惨。据说认筹的还算尚可，说明潍城这边发展潜力大。
建议看看对面的龙润紫宸华府，这个小区，我感觉就绿化率、规划、户型来说，不比万科差，别忘了区域内资源都是共享的。
其次就是大名鼎鼎的万特公馆，现在是D区，改了规划，洋房中间沿河26-33层，洋房的价格在8500左右，临近利昌学校。
至于那些5000左右的，有可能是经开区的房子，而如果是从中介嘴里听来的，有两种渠道，一种是贝壳找房的，一种是某信的，目的很简单，为了吸引客户去售楼处，或者开发商拿出最不好的（比如33层的2楼、不带院子的1楼、4楼等）来吸引客户，比如万特，万特的D区，3梯5户的格局，90-110的，最便宜的应该是5888，仅此一套。
综上所述，潍坊的房价很稳，有的区域因为学校、大开发商的圈地，稳健涨价，比如万特就是因为利昌学校，赚的盆满钵满，开盘电梯洋房6000左右，现在8800。比如万科拿地，如果没有光正实验和智群，以及今年马上开业的古德锦，你再有造城能力，潍坊人也不甩你。
但是高新区，的确这几年上浮不大，甚至有的地方开始略降，比如高二路上的金茂悦、大观天下（去年三期开盘，送车位，二手房一片哀哉）。
而且说真的，到2020年，全国一线开发商品牌来潍坊不少了，但是极少有做纯低密度社区、别墅、大平层的，比如融创，孙宏斌的壹号院多么牛掰，万科的洋房系、金科号称洋房专家，第五园多么中式，可是全部在潍坊选择了刚需、刚改和改善的建筑形式，不知道是不是因为市场调查做错了还是咋的，对潍坊的高端市场认可度并不高，其实你看看高新的大有公馆，1楼带院子带负一的，都能卖到22000一平米，说明高端人群有，产品层次不满足，所以还是挺可惜的！
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2021年已经过了一个季度，再来聊聊潍坊的房地产。
十四个字总结：新房平稳中略降，二手房无人问津。
整个潍坊卖的最好的楼盘，是坊子的中梁龙玺台，中梁差不多在全国排20名左右，坊子的项目在潍县南路上，到潍县中路开车基本上在10分钟就能到了，很多投资客，外加高新务工的刚需客户。
奎文的德润天宸，依然如我所说，奎文难寻其二对手，现在还有4栋楼没开，其他的基本上就是2楼和11楼了，切记，军用机场不会搬。
高新这边，桃李苑、金茂悦卖的都不错，桃李苑是因为智谷学校今年9月份开学（原来叫中央商务学校），外加莅临高新管委会，客户群体比较靠谱一些，均价9100，除了堵车和噪音之外，基本上无懈可击。
金茂悦，作为潍坊最东边的小区之一，低价格吸引了大部分潍柴、歌尔的员工群体，均价7600左右。
枫丹兰亭荟，这个小区大家注意注意，有两栋村里的安置房，现在有什么员工内部价，7号楼，均价9500，这简直是在割韭菜啊，大家可以看看他的规划图，挡光死死死死的，价格在12000左右。物业管理差一点。
潍城的话有几个楼盘卖得都不错，利昌片区的万特公馆、泽信天著、圣菲漫步因为有利昌学校，（圣菲漫步划片智群，旁边建吾悦广场，结果是谣言），卖的相当不错，但是泽信天著因为土地的性质，规划了10栋楼，性价比不是很高，大家可以看看他的规划图，适合刚需和刚改客户。
奥体中心的万科、龙润紫宸华府、金科礼悦东方这三个，金科从开盘降了大几百，因为有智群、古德锦，客户接受度还算不错，毕竟6800也不是很贵，适合刚需，2梯4户有消防连廊，沿北街。万科一如既往的贵，因为精装修，卖的不如预期，毕竟潍城这边购买力差，至于紫宸华府，品质倒是高于万科，一般客户在选择的时候，是6：4的比例。
2021年有几个新楼盘刚入市或者准备认筹的，大家可以参考下：
1、高新区
高创公馆、正荣府、城发润园、阳光嘉园（阳光融合单位房）、枫丹兰亭荟（回迁房有两栋楼）、大有世家（这个楼盘不错，和博观天成区域内老大老二）的。
2、奎文区
大名鼎鼎的城投君悦府（交通一锅粥啊），郡园，这个小区比较别致，就6栋楼。
3、潍城区
德润棠悦、梁城首府（火车站南广场，万科又拿地了）
4、经开区
国金柔石（有部分安置房）
5、寒亭
中房系列、中梁新嘉（首推）
潍坊的房价说真的，现在很平稳，选新房的时候，大家参考下：
尾盘、清盘不要
特价房基本上是1、2、4、18、楼顶，是属于不好卖的房
临街的不要，现在很多开发商就是先卖沿街的，除非你能接受噪音
1、2、4、14、18、楼顶，如果对数字不敏感，性价比最高的就是14楼。
2021年4月21日更新：
关于智谷学校（中央商务学校）的信息，潍坊市教育局高新分局决定于5月20日召开高新区智谷学校招生片区划分听证会。部分房企会上涨一小波了：
智谷学校位于潍安路以西，桃园街以北，是一所九年一贯制学校，计划2021年9月建成投入使用。为缓解周边学校招生压力，满足适龄儿童入学需求，实行划片招生，由政府购买学位。统筹考虑学校设计规模、所处地理位置及学校周边小区人口分布等实际情况，拟定招生片区范围如下：
小学、初中：渤海路（原潍县中路）以东、浞河以西、健康东街以南、梨园街以北。
初中其他划片：
2、惠贤路以东，潍安路以西，福寿东街以南，健康东街以北；
3、健康东街、玉清东街、潍安路所构成的闭合区。
因智谷学校招生片区划分，对应周边学校招生片区等情况作相应调整。
1.东风学校招生情况变化：2021年9月开始，东风学校小学部一年级实行划片招生，2-6年级执行原定政策。随着片区内入住人口增加，学校现有规模无法满足学生入学需求，因此，从2021年9月初一不再招生，原初中片区纳入智谷学校划片招生范围，初二、初三年级执行原定政策。
2.高新实验学校和浞景学校招生情况变化：高新城市广场不再作为东风学校和高新实验学校的重叠招生片区，高新实验学校、浞景学校招生片区进行相应调整，具体见高新实验学校、浞景学校2021年的招生简章。
大名鼎鼎的东风学校没有初中部了。。。。。。。。。。。。。
高新实验和浞景学校重新划片，有没有浞河周边的小区呢？
这个月20日听证会之前，划片区域未定，一定要严谨，上城浞府、景泰园都在上诉求划片，如果这几个小区再划进来，势必学校的生源超出想象。
所以，未到听证会确定之前，大家一定慎重！
拭目以待！
综上。
我是刘八一，你身边的地产咨询专家（咨询收费）。