以苏州为例的买房攻略

以苏州为例的买房攻略

买房最重要的是看地段,地段包含学区教育资源、所在城市的区位、周边配套,其中,学区是房子最大的附加价值;地段之后才是房子本身,包括建筑质量、物业的品质与口碑、房型等。

一、教育

世人皆知孟母三迁的故事:从墓地旁搬到集市旁,再搬到学宫旁,孟母觉得学宫旁才是适合孩子居住的地方。孟子是鲁国贵族孟孙氏衰微后从鲁迁居到邹国的后裔,孟孙氏是鲁国三大贵族(孟孙氏、叔孙氏和季孙氏,都是鲁桓公的后代,史称三桓)之一,就算衰微,小时候家里还有经济能力负担得起数次折腾。《孟母三迁》出自西汉刘向的《烈女传·母仪传》,《烈女传》的编撰目的是劝讽宫闱,感悟天子,宣扬伦理道德。虽然史实上有待商榷,但说明至少在西汉,母亲为孩子提供更好的教育环境而选择住处的行为被肯定赞扬。到现代,买学区房就是为了给后代提供优质的教育。因为教育可以增加后代维持自己所处阶层的可能性,甚至有希望越级到上面的阶层。

九年义务教育结束,每个城市通过中考筛选一次本地学生,使本地只有50%左右的学生可以进入公立高中,获得三年后高考的资格。获得优质的小学初中教育资源成为通过这次筛选的关键。优质的小学初中教育资源,可以通过多花钱上优质的私立学校,也可以通过购买优质学区对应的房产获得。

在公民同招实施前,私立学校可以通过考试面试等方法提前录取优质生源,而没有被录取的学生还可以报名户籍所在房产对应的公立学校。但2020年起,江苏省全面实行公民同招,公立私立同时招生。如果学生报名私立没有被录取,就没有机会再报名自己户籍所在房产所对应的公立学校,只能服从调剂。同时,私立学校失去考试面试等方式的筛选过程,如果报名人数超过招生人数,全由电脑抽签选择录取学生。也就是,报名私立录取与否,全凭运气。此政策逼得苏州最好的私立学校-苏州外国语学校启用校内招生,该校往年小学一年级公开招生是300人左右,自己幼儿园的学生和外部学生一起竞争,但2020年只公开招生84人,其余都从自己的幼儿园招生。以后,优质私立学校会从幼儿园开始筛选优质生源。公民同招正在向全国推广,这样,还是通过学区房获得优质教育资源更靠谱。

判断优质学区最直接的方法是看该学区初中的中考成绩。但初中一般不会直观的公布自己的中考成绩,各校通过各自的官网、公众号、家委会喜报表述自己的中考成绩,有的学校公开四星级录取率是多少、有的只公布最高分、高分段人数、优秀率、考入本地最好高中的人数等。为了方便的了解这些分散的信息,可以在微信里搜索“苏州中考成绩”,会搜出来各种公众号汇总的各初中公开的中考成绩信息的文章,虽然不可能查到各学校的中考均分排名,但可以通过这些汇总的文章对各初中的高低优劣有一个大概的印象。再通过本地亲朋好友的信息,基本可以判断优质的初中是哪些。部分公众号会排出自己的榜单,我们要自己判断这些榜单的可信度。

微信公众号“苏州小学初中”的榜单

各城市高中招生还有自己的细则,比如苏州的高中有指标生分配方案,要求四星级公立高中把招生计划的一部分名额拿出来分配到各个初中校。苏州2020年四星级高中指标生比例为招生计划的70%以上,导致一种情况,较差初中的头部学生更容易进入四星级高中;但苏州市区第二的公立高中星海中学由于是三星级,指标生只占35%,利于该校招揽优质生源。另外,苏州市的苏州工业园区、姑苏区、高新区的学生可以相互填报这三个区的高中;而吴中区、相城区、吴江区的学生只能填报各自所在区的高中。

政府一般会根据辖区出生人口、学龄儿童数量新建小学初中,以免发生一个班级人数过多或干脆无学可上的情况。判断新学校的优劣主要看两点:一个是新学校所属的教育集团,现在为了教育均衡,苏州各区都在推进集团化办学,同一个集团内共享教师。如果新学校同集团内有顶级学区,那顶级学区的老师会去该新学校授课。一个是生源质量,生源质量取决于该学区学生家庭的经济实力,经济实力好的家庭会投入更多的钱在学生教育上,最简单粗暴的判断方法是,看该学区里房子的均价,越高生源可能越好。

国家一直在追求教育公平,各地方大概率会不断更新小学初中和高中的招生规则,甚至学区房都不能入学所对应的学区,关注一些本地教育的公众号,掌握最新信息,做好应对准备。

二、优质学区的房产

确定了优质学区,接下来就找相应的学区房。在苏州最简单的查学区房的办法是使用免费微信小程序“查苏州学区”。输入学校名,可以查到施教范围内的小区;输入小区名,可以查到对应的小学和初中。查出来的都是已经交付的小区,苏州对已交付小区的学位使用也有规定:园区的规定最严,九年一学位,其他区是五年一学位(部分情况可以重复使用,比如二孩)。所以,在购买二手房时,一定要确定学位使用情况。园区、姑苏区、新区的四星级高中多,中考人数也最多,高中入学率苏州最低,学区竞争最激烈,以下以这三区为例讲述学区房。

微信小程序“查苏州学区”

优质学区的二手房普遍较贵,园区的学区房在4~8万/平米,姑苏区的学区房在3~5万/平米,高新区的学区房在4~6万/平米。虽然由于政府限价,在核心区域的新房比二手房便宜,但苏州顶级学区都是开发较早的区域,已经基本没有新楼盘,也基本没有新的住宅地块可以出让。并且,新房交房后才能确定学区,在交房前只可以预判学区。预判学区最简单的办法,就是查新房附近已交付小区的学区,新房大概率会与之学区相同。但实际情况比较复杂,要综合各种信息做出预判。比如,附近如果在造、或有计划造新学校,那就可能交房后被划入新学校,也有可能像姑苏区一样搞共享学区。

工业园区(简称园区):星海、星湾、西安交大苏州附属初中学区内,没有新住宅项目,没有可开发住宅地块,只能选择二手住宅小区,品质越好的小区越贵。可期待的新项目只有商业地块--万科左岸项目的70年公寓,基本可以确定是星海学区,但商业项目建造费时,5年10年都有可能,而且公摊面积巨大,物业费也不容小觑,总成本也不一定比部分二手房便宜。苏州中学园区校初中部也是顶级初中,属公立学校,但没有施教区,没有地段生,也就没有对应的学区房。由于公民同招,今年取消了测试环节,简历成了学校筛选学生的唯一标准,对于拥有特长或含金量高的证书的孩子有优势,但客观筛选变成相对主观的筛选,以后的变化需要观察。

姑苏区:振华中学,位于姑苏区古城护城河内,周边基本只有老破小可以选择,很多都已经是危房,可以关注学区内有政府旧改项目的小区,相对居住体验可能好一点。立达中学,周边也已经没有新楼盘或可开发的住宅用地了,有很多次新房可以选择;该学区与新建的沧浪中学是共享学区,具体怎么报名入学得看学校的细则;立达管理相对松散,近年口碑有所下降,但依然是顶级初中。

高新区(简称新区):新区实验中学金山路校区,周边有三个新楼盘:未开盘的览月阁(安邦地块)、售罄的山水樾澜庭、最近出让的狮山村地块。这三盘可能划入该学区,但由于学校本身已经饱和,要到交房后才能揭开谜底;览月阁是超高层,体量巨大,划入的可能性最小,樾澜庭和狮山村都是低密度楼盘,但附近在建新初中,所以也很难预判。

三、区位

苏州的整体格局是一核四城,中间是姑苏区、东边园区、西边新区、北边相城区、南边吴中区和吴江区。

苏州房价最高的是园区的金鸡湖西岸东岸,被称为湖西板块和湖东板块。园区是94年整体先规划再建设的,整个区的道路呈网格状,环境美观度高。金鸡湖两岸是苏州最大的商业资源聚集地;北边和东边的工业区也规划整齐,有很多大规模制造业的工厂。这里提供的工作岗位比苏州其它区多。另外,离上海近,具有环沪属性。湖西湖东有少量住宅用地供应,由于限价,新房比二手便宜很多。园区其它板块,比如青剑湖、娄葑、胜浦的新房与其周边二手房就没很大差价了。

房价其次高的是,新区核心的狮山板块。由于一边建设一边规划,美观度不如园区,但招商引资早且优质,已经发展成为西半个苏州的商业核心。区域内仍留有大量工厂,一直在实行退二进三政策,后期会持续有住宅用地供应。同样因为限价,这里新房肯定比二手便宜不少。新区其它板块,比如枫桥、马涧、浒墅关、科技城的新房与二手房也没有很大的差距。

姑苏区处在苏州的地理中心,历史文化古建众多,为了保持古城风貌,新的建设很受限制,发展不如湖东湖西与狮山,新房也较少。

苏州在北、西、南三个方向又开发了新城,相城区的高铁新城、新区的科技城、吴中吴江的苏州湾,都是先规划再建设,美观度比相城、吴中、吴江的传统中心区域好。环境与配套都相对优秀,房价也不再是低洼地,目前新房与二手的差价较小。

四、周边配套

周边配套主要是:交通、与幼儿园小学初中的距离、商业、医院、周边环境等。这些都与入住后的体验息息相关,对房子的保值甚至增值有帮助。

交通:包括去地铁口的距离,去高架口的通畅程度。城市里容易堵车,而且很多地方停车难,坐地铁出行很方便。小区出口到地铁口的距离,最好500米以内。地下铁是没有噪音的,如果附近是轻轨,就既要考虑去站口的距离,还要考虑轻轨的噪音的影响。高架快速路因为有噪音,不能很近,从小区出发,上高架开车十分钟内可以接受。

与幼儿园小学初中的距离:不管是不是好学区,离学校越近越好,最好走过去500米以内,免去开车接送小孩堵在校门口的烦恼。

商业与医院:现在很多早教、辅导班开在商业中心内,最好500米以内有商业中心,接送小孩方便,消费方便,免去停车烦恼。 开车十分钟内最好有综合医院。

周边环境:周边最好没有工厂;如果有轻轨、高架、高速、主干道的,要考虑噪音;周边道路是否整齐,美观度如何。一般新规划的住宅区周边环境都还好。

五、房子本身

二手房的房屋质量、小区环境、物业管理水平都可以通过实地考察判断。新房基本都是预售,买的时候有很多未知。

先说明一下我们普通人能查到的商品房从土地出让到开盘的过程:

① 自然资源和规划局公布土地使用权挂牌出让公告。会指定起拍价、指导价、终止价。(苏州自然资源和规划局网站: zrzy.jiangsu.gov.cn/sz/

② 有意向的符合本次要求的开发商报名拍地。

③ 在国有建设用地网上交易系统中可以看到竞拍过程和结果,结果还会在自然资源和规划局官网公布。

④ 拿到地的开发商根据拿地要求对地块进行规划设计,规划通过后会在所在区的公示网站上公示。在项目建造过程中可能会有数次规划变更,每次都会公示。(园区的公示网站: sipac.gov.cn/dept/ghjsw;新区的公示网站: snd.gov.cn/hqqrmzf/ggl/;姑苏区、吴中区、相城区的公示网站: 218.4.157.242/ghgs/Proj;吴江区的公示网站: zgwj.gov.cn/zgwj/ghjh/x。另外,新学校、工厂、商业、医院、道路等公共建筑设施的规划也在这些网站公示。)

⑤ 开发商选择时机开始宣传项目,到接近可以申请销售许可时,加大宣传, 开放售楼处与样板房。有的热门楼盘在这个阶段就收集购房资料、验资。

⑥ 拿到销售许可,出备案价,通知客户提交资料、验资,准备开盘。备案价是一房一价,是该房源可售的最高价,也就是政府限价。有些项目会挖很多地下室来拉低均价,还会有装修包或茶水费,这些都是在变相的突破政府限价。(苏州市商品房销售网上管理系统: szfcweb.com,这里可以查到备案价和各楼盘的网签情况、新房二手房的每日网签数量)

⑦ 开盘。

以上过程在很多本地房地产公众号里都能看到。但公众号的文章多是一惊一乍,只看里面的干货就好。

知道了地块位置,可以看周边配套,预判学区。如果周边什么都没有,可以查看官方的公众号,比如苏州规划、苏州工业园区发布、苏州高新区发布等,里面可以找到政府画的预期规划。看这块地离学校、商业、地铁站的距离之类。

知道了拿地开发商,可以在百度搜索、微信、知乎里搜该开发商和物业的口碑和投诉之类,作为项目质量的预判。开发商都有质量差的、被投诉的项目,只能选择没那么差的开发商。

知道了拿地价,可以通过地块面积和政府规定的容积率计算楼面价,很多公众号会直接算出来。然后,通过楼面价可以推算出它的备案均价。如果是纯住宅,以苏州目前的备案价风格,根据装修程度的不同,大概在楼面价的基础上加0.7~1.5万,如果加上这个区间超过了板块允许的最高备案价,就只能以板块最高备案价备案,湖东、湖西、独墅湖、狮山、姑苏备案均价最高4万,其它板块都在3万以下;如果土地要求建幼儿园或人才房,真实楼面价根据地块信息里的面积和政府回购价还能算出来;如果是和商业用地一起拍下来的,真实楼面价就非常难算,比如狮山的铂湾澜庭,楼面价1.3万,有三分之一是商业,住宅备案均价3.9万。

根据公示网上的项目规划图,可以提前知道小区规划、各栋楼层数、房型及尺寸等。可以根据房型尺寸算出实际使用面积,一般得房率在70~85%,再通过推算的备案均价就可以估算出总价。

开发商从拿地到交房大概要三年。一般预售项目是,建好四分之一就可以申请销售许可,从拿地到开盘大概一年左右,而交房一般还要等两年;有的项目地块信息上要求封顶或现房才能销售,拿地后两年或更晚才能开盘,但交房比较快,买房人可以较早入住。通过以上信息,在开盘前,买房人可以很早就开始判断入手哪个项目,估算出目标总价,准备资金。

有人没房票、有人刚工作、有人还单身、有人刚结婚、有人觉得孩子还小,总之,要趁有时间有精力的时候就要开始好好考虑后代的教育与买房这种事,越早考虑,越早焦虑,越好,因为这是一件资金量大、跨世代的事。

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