首发于 搞懂房地产

三问菏泽:是潜力城市还是潜力楼市

本文也发布在我的自媒体号:“房地产带盐人”,欢迎关注:

今天我们说说山东省过去几年发展最快的地级市——菏泽,以及这背后的动因,同时说说菏泽楼市的基本逻辑。

菏泽是牡丹之乡,能与洛阳做多年争夺,同时菏泽是山东省的人口大市,常住人口近九百万人,这个数量已经比肩省会济南,鲁南两座人口大市,一个是已过千万人口的临沂,一个是菏泽。菏泽的发展潜力是近三五年才开始显现的,而在此之前,菏泽在山东的经济排名一直比较靠后,所以存在感相对较低。

鲁南腹地,交通和基础设施提速

说菏泽也要说一下鲁西南在山东的地位,说实话就两个字:潜力。

说有潜力一方面意味着有发展空间,另一方面也得承认起点比较低。鲁西南一方面人口聚集,一方面矿业和农林、畜牧为主要基础产业,属于传统经济结构,所以对人口的吸附能力相对薄弱。所以外出劳务务工一直在菏泽是民间创收的来源,在近年来菏泽每年的外出劳务收入都能达到2000亿,这个量级是需要大量的人力的,这么多人力没有机会留在本地,也是传统产业中服务业占比低导致的,因为第三产业是最能提供广泛就业机会的,但是同时对城市基础和产业发展的依赖度也最大。这就是为什么大城市的服务业占比一般都更高一些。

当然山东作为农业、工业大省,其产业结构本身就是如此,直到四五年以前,山东的第三产业才首次超过第二产业,目前占比经济总量约为一办。我们对比青烟威和济南四地,第三产业占比均超过一半,而菏泽第三产业占比45.9%,尚有一定差距。



而2019年菏泽GDP增速为6.3%,居然在山东省内排位第8名!这是很多人没想到的,也颠覆了大家对菏泽的惯有印象。在整个山东增速趋缓的情况下妥妥的成为了“黑马”,这也是过去几年菏泽在蓄力的一个展现。那么菏泽的突破首先在交通方面,在2013年起山东省提出了“鲁西经济隆起带”规划,这其中重点要突破的就是菏泽。

自过去两年以来,菏泽的交通建设几乎是“基建狂魔”的翻版,高速、机场、高铁等区域重点建设项目规划了52个,其中40个已经落地动工,总投资超过1300亿元,这个集中程度在山东省内绝无仅有!同时在县乡镇的国道、省道、县道等方面也在补足短板,之前交通不便一直是困扰菏泽经济的一个重头,导致菏泽各区县的发展相对独立,联动性和人口的流动性都不太够。



菏泽的定位应该可以更高

我们先来看看菏泽的经济底牌,菏泽的石化在省内有一定地位,而且国营、民营且有均有所建树,但是总体在天然气、石油、煤炭等重化工和矿业领域之外,泛善可陈。

菏泽优越的地理位置,鲁苏豫皖交界处,周围人口3个亿,东接沿海港口,西连中原腹地,菏泽本身还是中原城市群组成部分,未来菏泽发展潜力不可估量。所以建立好交通基础,菏泽完全可以加入周围的城市群和产业集群。

在两年前我为了写山东各地的全国500强企业曾做过一部分调研,也是我近几年第二次到菏泽,当时我头一次注意到菏泽的产业结构居然跟东营、滨州类似——石化重镇,围绕石化的产业发达,但是产业链的位置并不高。



菏泽的天然气、石油、煤炭、资源丰富,拥有天然气储量273亿立方米、石油22亿吨、盐矿300亿吨、煤炭储量281亿吨。菏泽化工经济产值山东省第一,这也是经历了几十年的积累之后的成果。化工和煤炭工业是菏泽财政主要来源,东明、开发区、巨野和郓城的工业支柱都是化工业,曹县、成武、单县、鄄城的精细化工产业集群都有全国影响力,菏泽在中国化工领域举足轻重。东明石化、玉皇化工、铁雄新沙、中信国安,菏泽拥有多个省级化工高新区。但菏泽的产业结构仍不合理,传统产业偏重,菏泽石油化工及煤化工仍处于基础原材料加工阶段,处于产业链最低端,

留住人才菏泽楼市才能有真正支撑

菏泽楼市上一波起步是因为棚改,2015~2018年菏泽因为拆迁而产生了楼市首次大范围的扩张,并且成为全国棚改开工量第一的城市。2015年菏泽市完成棚改20960户,2016年完成62066户,2017年菏泽全市棚户区改造项目133个,开工计划涉及182287户,之后在2018年菏泽又取消了限售。房价从5000到9000左右的价格区间只用了四五年时间。

下图为菏泽城区棚改区域划分:





然而棚改的降温是必然的,不仅仅是政策和融资渠道的收窄,更是因为棚改是有个基本上限的。在此之后考验一个城市真正的底气还是要看对人口的吸引。我认为菏泽目前的人口聚集效力偏弱,原因有两个:

一、产业结构,这个之前说过,三产不发达,同时流动性不足;

二、吸引人才的措施不落地。

引用一个网上菏泽应届生的说法:“人才引进的公积金政策,不找关系不办;落户政策,不找关系,不办,多少人(包括我)都因为难办户口把户籍迁到了杭州、西安、武汉等等城市;创办企业的盖章,不找关系,不办;连办个居住证,不找关系,都得重来一遍;等等等。至于个人来说,省属国企可以邀请我负责某投资类的业务板块,浙江的市属国企可以让去负责部门甚至做副总级的助理,但是在菏泽,我只能做一名信息化专员,曾经想进国企却连面试机会都不曾有过。”



菏泽不缺人,而人口红利不仅仅在于生产,还在于需求基础,我们看下菏泽各地的经济数据:

曹县413亿元,居全市第1位;其他各县情况分别是:郓城县404亿元、东明县385亿元、市经济开发区350亿元、牡丹区318亿元、巨野县317亿元、单县305亿元、鄄城县209亿元、定陶区183亿元、成武县136亿元。要注意的是各区县的排名除了牡丹区之外,跟人口数量排名基本上一致。



目前菏泽面临的是周围城市的虹吸效应,包括临近的江苏、成为全国中心城市的郑州、山东省内鲁西的济南、济宁、临沂等都是菏泽人口流向的重要目的地城市。如果没有就业和生计,人口大市在交通更加便利之后被周边城市吸走人口已经是屡见不鲜的事情。

曾经有个关于东京的段子:东京因为人口太过密集,有人曾认为通过建设快速铁路提高交通效率,可以疏解人口到周边城市,然而当四通八达的JR快速铁路建成后,上世纪70~90年代,反而是更多人涌入东京。其实反过来看,也是一个道理。



2017年菏泽土地出让中住宅用地成交243亿,排名全国第十,与诸多强二线城市并列,先于经济起飞的楼市和土地财政的依赖程度,并非一个特别好的现象。菏泽楼市一直没有明确的统计数据,全市均价6500~6200之间徘徊,市区住宅均价则集中在7500~8500的区间段。

同样在2017年,菏泽出台《关于打造区域中心城市的实施意见》中提出的目标是:到2020年,中心城区建成区面积达到156平方公里,人口达到150万。我认为这个目标是方向是对的,但如何留住人才是中心城市能被称为“中心”的一个标志。

所以菏泽是潜力城市我绝对认同,但对菏泽楼市我的看法则趋于保守,希望菏泽抓住机会把产业升级的牌打好,留住人口,一切市场方可预期。

更多地产专栏文章和行业资讯、各地楼市分析,欢迎关注,留言评论区写下你的看法。

著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

避免妖魔化,搞懂房地产;

更多房地产相关文章欢迎关注我的地产专栏

玻璃钢生产厂家呼和浩特玻璃钢外壳厂家宜宾玻璃钢花盆厂家吉林玻璃钢花瓶厂家直销宿州玻璃钢沙发多少钱枣庄玻璃钢批发荆州不锈钢花盆多少钱贵阳玻璃钢浮雕生产厂家钦州玻璃钢前台多少钱呼和浩特玻璃钢动物雕塑批发四平玻璃钢造型厂家直销咸阳玻璃钢花坛价格晋中玻璃钢树池定做金昌玻璃钢沙发加工湖北玻璃钢树池批发通化商场美陈生产厂家固原玻璃钢坐凳批发南昌玻璃钢树池坐凳厂内江玻璃钢造型制作林芝玻璃钢人物雕塑多少钱资阳玻璃钢浮雕厂洛阳玻璃钢沙发厂包头玻璃钢树池坐凳湘潭玻璃钢浮雕生产厂家孝感玻璃钢卡通雕塑公司北京玻璃钢医疗外壳加工周口玻璃钢树池坐凳厂陇南玻璃钢景观雕塑批发温州不锈钢花盆制造丽水玻璃钢餐桌椅公司台州玻璃钢花钵公司歼20紧急升空逼退外机英媒称团队夜以继日筹划王妃复出草木蔓发 春山在望成都发生巨响 当地回应60岁老人炒菠菜未焯水致肾病恶化男子涉嫌走私被判11年却一天牢没坐劳斯莱斯右转逼停直行车网传落水者说“没让你救”系谣言广东通报13岁男孩性侵女童不予立案贵州小伙回应在美国卖三蹦子火了淀粉肠小王子日销售额涨超10倍有个姐真把千机伞做出来了近3万元金手镯仅含足金十克呼北高速交通事故已致14人死亡杨洋拄拐现身医院国产伟哥去年销售近13亿男子给前妻转账 现任妻子起诉要回新基金只募集到26元还是员工自购男孩疑遭霸凌 家长讨说法被踢出群充个话费竟沦为间接洗钱工具新的一天从800个哈欠开始单亲妈妈陷入热恋 14岁儿子报警#春分立蛋大挑战#中国投资客涌入日本东京买房两大学生合买彩票中奖一人不认账新加坡主帅:唯一目标击败中国队月嫂回应掌掴婴儿是在赶虫子19岁小伙救下5人后溺亡 多方发声清明节放假3天调休1天张家界的山上“长”满了韩国人?开封王婆为何火了主播靠辱骂母亲走红被批捕封号代拍被何赛飞拿着魔杖追着打阿根廷将发行1万与2万面值的纸币库克现身上海为江西彩礼“减负”的“试婚人”因自嘲式简历走红的教授更新简介殡仪馆花卉高于市场价3倍还重复用网友称在豆瓣酱里吃出老鼠头315晚会后胖东来又人满为患了网友建议重庆地铁不准乘客携带菜筐特朗普谈“凯特王妃P图照”罗斯否认插足凯特王妃婚姻青海通报栏杆断裂小学生跌落住进ICU恒大被罚41.75亿到底怎么缴湖南一县政协主席疑涉刑案被控制茶百道就改标签日期致歉王树国3次鞠躬告别西交大师生张立群任西安交通大学校长杨倩无缘巴黎奥运

玻璃钢生产厂家 XML地图 TXT地图 虚拟主机 SEO 网站制作 网站优化