东莞，未来最有价值的地方在哪里？
本文原创：徐小平
东莞是大湾区经济快速增长的城市，是我国没有设区的市管到镇的城市，以各镇自我为中心扁平化发展，这是优点，也是缺点，因为同时弱化了城市核心引擎的作用。
很多外地人来到东莞有个感受：找不到市中心在哪里。因为处处是中心，就等于没有中心。
广州的CBD珠江新城、深圳的CBD福田中心区都是城市金融中心和客厅，起到了很好的经济凝聚效应。
东莞，未来的最有价值的地方在那里？
回答这个问题之前，笔者主要从东莞的地理位置环境和与深圳的关系入手，以全新的视野去分析，为读者朋友提供东莞买房最真诚的建议，分享城市经济增长的红利。
01.
房地产投资价值
10年以上看滨海新区的虎门和长安
东莞地势东南高。
青溪和樟木头在巨大的银瓶山山脉之下不适合大规模的开发，西北环珠江口与广州黄埔相邻，西南临海的虎门和长安与深圳宝安沙井相邻，可以开拓滨海新区。西北地势低，南部大岭山和松山湖地貌以丘陵台地、冲积平原为主。
东莞的地理环境决定了东莞的发展向南，重心在虎门-长安沿海滨海湾区，东抱深圳前海，西抱广州南沙，不但地理位置优越，而且湾区有虎门深水港。
世界经济的发展史，就是湾区的发展史，为了更有利于大湾区优化资源，重点打造广东沿海科技创新走廊。
笔者建议，可考虑将东莞市政府搬迁到滨海新区的虎门。有效形成广州南沙-东莞滨海-深圳前海的强强联手，达到强强互促互补的作用。
市政府搬迁到虎门的主要有利因素有三点：
其一，政府所在地，就是资源配置最优先之处，把市政府驻地设在滨海湾就是对大湾区整体前景心理预期最直接的鼓舞。
其二，纵观世界和国内核心城市，政府驻地都是选在海边湾区，如纽约、东京、伦敦、香港、上海、广州、深圳和杭州等等。
其三，把滨海湾打造成真正意义上的东莞中心，可以把多中心论或无中心论一并消除。
东莞有些镇上的居民，特别是东部山区清溪和凤岗的，十几年没有去过莞城，市区与镇，镇与镇关联性较弱，这种生产关系必须调整，以促进生产力的进一步提高。
科技在哪里繁荣就在哪里，科学技术是第一生产力，科技在那里资本就哪里，繁荣也就哪里，由于华为的进驻，松山湖成为东莞科技的和资本的高地，这就是最好的例证。
滨海湾将来是东莞发展的中心，期待着东莞从这里走向世界。
南山科技园→后海人才公园→前海→宝中→光明科学城→松山湖华为→滨海湾→南沙→广州科学城，这条黄金轴线是大湾区科技创新走廊核心，也是精英聚集地，财富效应爆发地，所以说滨海湾发展前景看好！
从大湾区的整体来看，深圳发展向西进，广州发展向南进，东莞发展向南进，将来在珠江口南沙胜利会师。
深圳-东莞-广州-佛山-中山将连一片，形成大湾区U形大型经济航空母舰，乘风破浪驶上太平洋。
买房投资首先选择城市，再就是选择地段，这就是价值投资的精髓！
房地产投资价值，从2018年海湾新区成立开始算起，短期 3~5年看临深凤岗、塘厦和松山湖，中期6~9年看东莞城南，长期10年以上看滨海新区的虎门和长安。
这是由于东莞的地理环境和大湾区发展进程所决定的。
02.
滨海湾建设
必将带动东莞再创辉煌30年！
在房地产文章中，经常提到核心资产这个词语，但很少有人作出回答，笔者认为有必要给出一个定性和定量。
让买房和投资者有一个清晰的概念。只有概念清楚，买房投资才有方向。
由于城市核心地段的唯一性和不可复制性的稀缺特点，对房地产价值起决定作用，占有城市最优质资源，是代表城市政治、经济、金融或科技中心，能带来超额收益和价值增长的房地产，这叫做城市核心资产。
这就是定性分析。
核心资产的四个要素，缺一不可：
1）土地的价值高。
2）高端产业聚集，主要是金融与科技中心。
3）最好的市政配套。特别是教育、医疗资源和地铁的配套。
4）资本流入汇聚，世界500强的总部基地。
核心资产带来的收益是平均水平的两倍以上，这就是定量分析，例如上海陆家嘴、北京三环内、广州珠江新城、深圳福田中心区和深圳湾。
不论房价还是租金都是全市平均水平的两倍以上。
笔者建议将虎门和长安的滨海湾规划成国际一流的金融与科技中心，为了避免与广州和深圳同质竞争，可以采取互补的形式，形成大湾区的整体合力。
科技以华为5G为核心，金融以外汇和保险为核心。
因为在金融方面广州将以期货交易为核心，深圳以股票证券交易为核心。
滨海新区以金融和科技为核心去规划滨海湾，同时开发虎门港的物流，形成东与前海、西与南沙相呼应的产业，届时东莞滨海湾的核心资产就形成了，古语说得好，三十年河东，三十年河西。
滨海湾建设必将带动东莞再创辉煌30年！
以滨海新区的标杆示范性作用，将彻底改变东莞以镇为中心的现状，以城市新面貌出现在世界级大湾区的舞台上是可以期待的。
做大做强虎门和长安，可以预见在不远的将来，东莞经济一定会更上一个台阶。形成珠江口广州、深圳、东莞三足鼎立的新时代。
这是历史给予东莞的机遇和期待，也是东莞弯道超车的好机会，同时显示了东莞指点江山的雄心壮志。
东莞不应该是深圳和广州进行低端产业转移的配角，东莞更应该是有个性地张扬自己独特全产业链的城市。
广州和深圳也应该把东莞当成好兄弟，大家都是大湾区的合伙人，有分工有合作，也有适当的竟争。
这样紧密团结的合作精神氛围，超越了物质层面的关系。为全国城市群和都市圈的发展提供一个示范。
03.
应规划成弹性空间
可以借鉴纽约曼哈顿中央公园
东莞滨海湾建设应引入纽约曼哈顿办公与人居统一的理念，避免国内有些城市的交通拥堵现象，即白天上班时间市中心热闹非凡，晚上下班后人们不得不回郊区居住，这样令上班族身心疲惫，还浪费了大量的通勤时间，造成早晚高峰交通阻塞，晚上中心区形成空巢，这种不良现象必须改正了。
所以，滨海湾应规划成弹性空间：生活高度与国际配套，城市公园与商业气息共存的融合环境。
因为居家网上弹性办公成为现实，办公室面积可以缩小，居住面积可以增加。
建议滨海新区在办公、住宅、商业的用地比例应为1：3：1比较合适，即白天办公3平方米，晚上居住9平米，使用商场3平方米。住宅与办公及商业活动半径为2千米，步行15分钟以内比较适宜。
某些城市由于住宅建得太少，而写字楼过剩造成很多空置。这方面纽约曼哈顿中央公园和深圳后海人才公园做得不错，可以借鉴。
经批准，成立大湾区大学，初步选址在东莞滨海湾新区威远岛，总投资估算约100亿元。
东莞将大力推动创新型大学建设，包括开展了高标准大湾区大学筹建工作，目前大湾区大学正加快制定完善办学方案并同步谋划开展校长遴选。
说明广东省把高规格大学设在虎门是对东莞的殷切期望。
04.
东莞与深圳的关系
是一个不可分割的共赢整体
很多人把东莞和深圳的关系理解为以深圳为核心的深莞惠都市圈，笔者认为这是片面的，深圳与东莞更是一体两面的关系，就如高耸的银瓶山一样，山的西北面属于东莞，山的东南面属于深圳。
山还是那座山，不能因为行政区域不同而改变山的脊梁。
为什么这样说呢？因为深圳和东莞的产业是相关联的。这就像汽车产业，4S店面设在深圳，而生产工厂设在东莞，同是一条产业链，一个在前端一个在后端。深圳繁荣接单多，东莞则生产多，历史已证明深圳强则东莞强。
所以说深圳和东莞是互相促进的整体。一定要把东莞是深圳的“小弟”这个老思想改正过来。
深圳科技不断创新，必然带来东莞生产业的兴旺；东莞完整的产业链又反过来促进深圳科技和金融的更大进步。
东莞是世界工厂，有完整的产业链，还有与之配套的设计、生产、加工、包装、仓储和运输等。还有几百万勤劳的熟练技术工人，不但生产速度快，而且工资成本远远低于欧美国家。
东南亚虽然说工资低，但生产效率差，接单多时节假日不肯加班。
所以东莞才是最佳生产基地，也是东莞立于不败之地的看家功夫。
对于东莞与深圳接壤的临深地区，凤岗、塘厦、黄江等镇，东莞市可大力配套建刚需用房，即80~98平方米的三房两厅二卫和两房两厅二卫的经济实用小户型商品房，满足深圳刚需置业的需求，深圳有实际管理人口约2300万，而且每年约新增加50万净流入，还大概有1300多万人没有自己的房子，这些人将来会在东莞和惠州买房。
如果东莞能解决800万深圳人居住问题，以每户三人计算，约需要260万套房子。
这些人的购房和消费对拉动东莞经济增长是一个不小的贡献。在临深住宅供应上，东莞市在深莞惠都市圈形成的进程中发挥主导作用，地铁建设应放优先位置，在土地供应上东莞应积极支持。
深圳市也应给予经济上的支持，界线问题上难得糊涂的好。
因为东莞与深圳互补互成，我中有你，你中有我，是一个不可分割的共赢整体。
05.
归结：房价永远是昨天的便宜
事物都是在发展变化着的，人们往往错过了机会而悔恨不已。
是真的没有机会吗？
回答是否定的，人的错误往往是在机会来临之时，不会当机立断地作出决定，而是犹豫不决，再等一等再看一看，时机一纵即逝，事物巳上升到了更高的层次了，或许再努力也是高不可攀了！
绝大多数人就是这样痛失良机的。房价永远是昨天的便宜。
因为不确定的存在，所以世界才如此多姿多彩！
2020/05/27于深圳图片摄影：徐平凡
作者简介：徐小平，资深房地产专家，《世界财经》杂志副社长，从事房地产研究和实践25年。