想投资佛山,看这一篇就够了!
原标题:想投资佛山,看这一篇就够了!
上文我们已经总结了投资佛山的三个逻辑:
离广州近,地铁沿线物业,政府重点打造区域。
三者合一,缺一不可。
接下来是最更为详细的看盘报告和区域分析。
想投资佛山?看这一篇就够了!
南海桂城镇丨千灯湖
12月份,广东依然艳阳高照,温润如春,我们傍晚从深圳出发,途径南沙大桥,全程不到3个小时就到达了佛山金融高新区千灯湖板块。
千灯湖,坊间称之为佛山的“珠江新城”,以金融高新企业为主,如今已有多家金融机构进驻,是佛山人心目中的NO.1。
当年千灯湖是举全佛山之力来发展,大商场林立,宜家、迪卡侬等纷纷进驻,无论是绿化、环境、商业、教育、医疗等配套在佛山都是最好的。
从千灯湖站坐地铁,三站即可到达广州荔湾,去到珠江新城也在一小时之内。距离适中加上配套成熟,千灯湖似乎天然要承接广州外溢的置业人群。
根据保利投顾研究院的数据,目前广佛候鸟(居住佛山,广州工作的人群)有28万,其中18.3万住在临广区域,其中又以千灯湖板块为主。
当然千灯湖也是目前佛山房价最贵的板块,主要的居住人群是本地的拆迁户和广州客,三房租金价格在3000左右。
目前,周边新房不多,现在只剩下保利天悦,需要验资一百万才能去看,均价已经到达3.8万/平米。
因为保利天悦定位主要是改善型的大户型,讲究品质,而周边的大户型二手房小区价格,十年楼龄的基本上都在3万左右,所以新房定价明显有溢价,而不是倒挂,这种很显然没有限价的存在。
万达华府楼下的中介和我们说,在2017年的时候,市场十分火热,新房开盘即清,千灯湖二手房卖到了3万以上,一度出现无房可卖的情况。
限购以来,千灯湖就开始跌了,现在周边的 二手房10年楼龄的普遍2.5-3万左右,但有价无市。
(千灯湖楼盘的入住率比较高,阳台基本上都有晾晒衣物)
千灯湖的楼盘主要都是以改善型的大三房,四房为主,而万达华府,小面积、近地铁,一直都是投资和刚需入门的首选。
不过据中介说,今年到12月份,整个万达华府才成交了十几套, 即使现在放开限购,影响也不大,最主要还是投资客的数量,大大减少,无法和往年相提并论。
通过贝壳网的成交数据,我们可以看到,2017-2018年初,万达华府的成交价一直在3万以上,如今已经跌回2016年的价位。
而另外一个比较受欢迎的小区:保利花园,是千灯湖的改善首选,基本上都是大户型为主,这几年成交价并没有跌,只是也不好卖。
不过市场不好就能找到笋盘,中介说,有 一套168平的二手房挂牌505万,成交价为420万,挂牌一年后直降85万才顺利出售,低于整体成交均价。
拍摄时间已经晚上11点了,从楼盘的亮灯率来看,千灯湖的入住率还算可以。
中海 万锦豪园
中海万锦豪园也算是千灯湖的豪宅盘了,楼下就是千灯湖地铁站,在贝壳上面的挂牌价依然稳定在三万以上,不过现在笋盘也逐渐多起来了,152平四房,业主急于置换广州房,挂牌3个月不到直降22万,目前售价438万。
千灯湖的二手房不景气有很大的原因是佛山的新房太多了,连新房都不好卖,更别说二手房,再加上如今市场主要是以刚需客为主,大户型不好卖。
总的来说,千灯湖有产业,有人口,离广州近,大部分是地铁上盖物业,属于政府重点打造区域,二手价格已经阴跌一年多了,如果想入手佛山的伙伴,可以趁着年尾淘一下笋盘。
南海里水镇丨金沙洲
说起广州客最爱的投资地段,金沙洲一定不能错过。
从地图上看,金沙洲是一个地处广佛交界的江心岛屿,广州和佛山各自管辖。整个岛只有20多平方公里,但是广州区域楼盘的均价3.5万/平方,像万科金域蓝湾,户型较好的,挂牌价都是4万以上。
而佛山区域的房价大部分2万多,有一定的价差,前几年吸引了很多老广在这里投资。
图片来自房天下
不过金沙洲的城市面貌不是很好,我们从佛山一环转广州环城高速到达金沙洲,一路看来,周边的环境有点类似城乡结合部?
乱糟糟的市场和购物环境
农民自建房依旧很多
目前金沙洲在广州区域是没有新盘的,在佛山区域也不多,当天我们去看了一个正在做诚意登记的新盘:时代天境。
可能是周末的缘故,现场看到大人小孩都很多,不过停车位却很充足。
时代天境位于金沙洲的北部,距离最近地铁站浔峰岗1.5公里左右,周边的配套都比较齐全,市场,商业街都有。
销售说,具体价格还没出来,预计均价在3万/平方以上。
我们从旁边恒大金名都楼下中介了解到,金沙洲佛山区域如今的二手房价格在2.6万左右,2016年也是这个价格,这两年基本没涨过,前年买入基本都是亏钱的,毕竟当时价格已经3万+了。
贝壳网上恒大金名都的挂牌均价是25546/平,但是成交均价徘徊在2.4万/平左右。
2017年限购后,现在金沙洲的投资客数量大大减少,不过中介说 ,2019年12月放开限购后,期待的行情火爆并没有如愿来到,倒是业主信心坚定了,不急卖的就不放出来,谈价空间亦变少。
一直以来,金沙洲最为人诟病的就是交通问题,这么多年了,依旧没有得到改善,无论是清早出城,还是晚上进洲,都离不开堵车二字。
随着置业金沙洲的广州客越来越多,金沙洲交通就越来越恶劣,尴尬的是,广州的重点是“东进”,而非“西联”,尽管金沙洲有不少交通规划,但都难以真正落地。
例如新增的沉香沙大桥,从2009年开始规划,十年过去了,依旧在规划当中。
目前看来,金沙洲的交通问题,三五年内都难以解决。
金沙洲因为城市界面不好,也没什么规划的问题,所以投资升值的概念不多,但就是跟广州水乳交融太近的缘故,基本上大部分还是会由广州客来买。
南海丨大沥
大沥以前是南海的工业重镇,有不少金属冶炼工厂,如今都已经搬离了。
大沥南部靠近桂城的千灯湖,房价也是大沥的制高点。
附近在售的新盘有:怡翠尊堤,恒大悦府,和时代天韵。在宣传上都是打着千灯湖周边楼盘的口号来吸引顾客。
从上图可以看出来,以上楼盘和千灯湖板块隔江相望,需要过大桥才能来到千灯湖,走路是不大可能了,我们开车亲测,需要十分钟。
其中大沥的地王:时代天韵,去年地价是1.4万/平,现在卖2.3万/平精装。
除了我们,当天还有五六组客户在看房,销售表示,放开限购后,多了一些广州客户过来看房,不过她们的年底折扣,并没有因为放开限购而取消,还打出了首付分期政策来吸引刚需客户。
时代的楼盘在年尾都集中推货,看的出来,开发商是想尽快回款了,毕竟地王也不是那么好当的。
大沥的新盘非常多,到处在施工,如果是投资的话,同等价位下,大沥可以直接跳过了。
另外南海九江、西樵、丹灶这些区域离广州较远,也不是佛山重点打造区域,明显不适合投资,这里就不做论述了。
禅城
奇槎板块如今是佛山城中新贵的香饽饽。
作为禅城的“东大门”,奇槎拥有一个湿地公园,引进了省一级的环湖小学,英国的国际学校,环境好、教育强,再加上距离市中心近,无论是去祖庙、千灯湖、广州,都不超过20分钟。
现在佛山富人区集聚地是亚艺湖板块,不过随着亚艺湖附近楼盘楼龄越来越老,城中富豪也需要挪窝,相比千灯湖的商务范,奇槎新城居住氛围可能更受大家欢迎。
奇槎位置佳,地价当然也不便宜。
奇槎的土拍集中于2016年末和2017年上半年,这也是佛山房价开启牛市行情的主要时期,地王级土拍频出。
在五矿崇文金城的营销中心,当天看房人气还不错。销售说新政后,看房的人比往常要多些,但是楼盘并没有涨价,现在还有年底一口价的活动。
五矿崇文金城以高层洋房和叠墅为主,叠墅已经卖的差不多了,现在主要在推高层洋房,不过户型都是复式的。精装装修2.5-2.7万/㎡。
销售表示之前项目主要以本地客户为主,现在就会零零散散有一些广州投资客来看房。
旁边的绿城桂语兰亭则是奇槎的地王,现在是准现楼销售。
绿城桂语兰庭是绿城在华南的首个项目,旁边就是半月岛湿地公园,主打高品质楼盘,现在几乎是奇槎卖的最贵的楼盘了!
这个楼盘2018年上半年就开卖,预计这个月尾就收楼了,现在剩下的货量也不多,所以当天除了我们也没有其他客户看房。
不过销售也表示,为了减轻购房者压力,首付是可以分期付。
半月岛湿地公园旁边有很多新楼盘,绿城马路对面的时代香海彼岸则是去年刚入住的二手楼。
去年新房价格是2.3万/平,不过如今的二手价格是2.1万/平,即使不算上月供和利息,都是亏本的。
在贝壳上,香海彼岸的挂盘量达到81套,而且大部分都是没有入住的新房,可以看出来,这个楼盘的投资客还蛮多的。
如果预算有限,但是想买奇槎板块的佛山刚需,大可以在这里淘一下笋盘,还能砍价。
从奇槎出发到佛山的传统富人区:亚艺湖景板块,距离很近,打车不超过起步价。
这里坐拥亚艺公园、文华公园两大“法宝”,商业、教育、医疗等应有尽有,备受塔尖人士青睐。
如果用千灯湖比做广州的天河区,那么亚艺湖就是广州的二沙岛,佛山本地富豪的聚集地。
不过附近基本上都是上了“年纪”的二手房。
比如天湖郦都,15年前佛山的豪宅标杆,最小也是140平的大三房,在贝壳上挂盘量很少,楼下的中介表示这个楼盘品质好,学位好,而且又是在湖边,很少有放卖。
环湖而建的楼盘均价一直稳定在2.5万/平,和千灯湖的二手房相差无几。
而在禅城中心祖庙附近的新楼盘就有很多了。我们去了季华园地铁旁边的新盘:龙光天阙。
这个盘位于禅城市中心,加上地铁在旁,这样区位条件自然能吸引到购房者的青睐。我们去踩盘的时候,时间已经比较晚了,依然有不少本地客户在看房。
但项目的缺点也很明显,小区出门有比较多的旧房屋旧厂房,这些并未列入旧改规划中。
该楼盘在7月份就推出2栋,均价2.3-2.5万/平,现在新政后,再次推出剩余两栋,当天我们去看的时候销售给我们算的价格是20088/平,还未加上额外的折扣。
且对于首付预算紧张的客户,还能提供最长24个月分期或6个月免息分期两种方式,也就是首付准备大约二十万即可。
由于这里离广州还是有一定距离的,所以放开限购并未对楼盘产生很大的影响,该降价还是得降价。
禅城是佛山的老市区和行政中心,本地人比较认可的一块区域,学校医院交通等市政配套完善,不过老城区发展前景不如新城,和广州也是有一定距离的,只适合本地居住,投资要重点关注周边环境和学位,同时做好长持的准备。
顺德乐从丨佛山新城
从佛山老城区往南6公里,东平河对岸,便是佛山新城,从建立之初就对标广州的珠江新城。
但从地理位置来看,佛山新城其实算是顺德乐从。
正是因为这样尴尬的地理位置,佛山新城几经易主,佛山顺德一直在踢皮球,最终还是归佛山市统管。
如今建设发展了15年,人气就连佛山市区都比不过,更别说熙熙攘攘的珠江新城了!
但是佛山市一直以来都想把佛山新城做大做强,希望通过佛山新城来加强顺德和佛山之间的联系。
佛山大剧院
所以我们看到佛山一个个大礼包都送给了佛山新城。
佛山的地标性建筑:佛山大剧院、佛山国际体育文化馆、世纪莲体育中心、博物馆、图书馆、科学馆……“九馆一中心”的千亿级豪华阵容。
单独地铁就独揽3条,明年广佛环线首段通车后,15分钟就能去到广州南站,10分钟即到佛山西站,这些待遇,就连千灯湖都没有。
我们在世纪莲体育中心逛了一圈,的确很新很干净,依江而建,也没有看到乱糟糟的自建房和工地。
但可惜,重金砸下去,也只能当个花瓶,中看不中用,招商难,写字楼大面积空置。
即使周日,路上行人寥寥,公园人气也略显不足。
年轻人尤其少见,在佛山新城看到的老人比我想象中多
世纪莲体育中心
当然有了千亿级投入,使得新城看起来俨然一个高端住宅区,而房价同样也“高端”。
据中介说,上面的小区:依云水岸是这里最早的一个小区了,住的人也是最多的,不过我们透过窗户可以大概看出来,入住率并不是很高。
虽然是2010年的楼盘,但楼下的商铺基本上都是空的
在找房网上放出来的都是毛坯房,可见当初有很多都是投资者。
该楼盘毛坯的价格在2.2万左右,大部分精装的都是2.4万,一期的精装价格已经去到2.5万,完全跟得上千灯湖。
不过这边的中介表示,现在放开限购后,并没有很大的变化,反而放盘量是多了一些。估计是之前投资被套的业主想趁着热度尽快出货吧!毕竟这里以大户型为主,总价高,出手是有一定难度的。
新盘我们看了中介特别推荐的保利天寰。同样也是以4房改善为主。均价1.8-2.2万/平。
营销中心的案场中介特别多,现场除了我们一组客户,其他全部都是案场中介。
据网上消息, 在取消限购第二天,当时售楼部的大屏显示三天后取消折扣。但是我们去的时候销售表示折扣也还是有的,而且现在年末还放出了一些特价单位,所以都是套路啊。
虽说现在佛山新城没有如大家所愿的那样繁华,但是佛山市对这里的重视和投入,可以说无异于千灯湖。
和我一起看房的佛山本地居民说,佛山新城是佛山建的最失败的一座新城了,本来打算联通顺德和佛山市区的,但是现在就是佛山人不待见,顺德人也不来,剩下的就是本地拆迁的居民。
但是建的如此高大上,还是希望将来发展起来的。
所以说佛山人对这座新城是又爱又恨!
这让我有一种广州对南沙的感觉,这亲儿子,无论怎么砸钱,就是不给我争光!
不过有政府重金打造出一流的居住环境,发达的交通路网,佛山新城是很适合居住的。
但一切配套都已经成熟,各种规划利好也已经兑现了高房价,距离广州远这个硬伤无法改变,再加上没有产业和人气,投资请慎重。
顺德北滘
从佛山新城往东走,我们来到了如今顺德投资最火热的区域:北滘。
北滘最大的优势就是产业和交通位置。
产业上,北滘占据顺德上市企业近一半,一条街上就有两家500强企业,碧桂园和美的,产业基础扎实。
最近还新引进了大疆和德国机器人等高新技术企业。有了产业支撑,才能聚集人气。
交通上,北滘位于顺德北部,紧紧贴着广州番禺,随着广州地铁7号线西延北滘新城,北滘到广州南站只需15分钟,至珠江新城估计1小时左右。交通上和广州无缝接轨,如果在番禺万博或者琶洲上班的话,北滘甚至比千灯湖还便利。
如此优越的条件,自然受投资者亲睐。房价也像火箭一样一飞冲天,从10年前的均价5000起到如今2.5万,直逼千灯湖。
北滘新建住宅集中在北滘新城,围绕广州地铁7号线延长线美的大道站附近有:合景天銮、美的绿城凤起兰亭,雅居乐英伦首府、林上湾等一些楼盘。均价大约在2.2-2.6万/平。
合景天銮售楼部
合景天銮的销售和我们说,广州来的投资客在放开限购后的确多了一些,从目前的销售情况来看,大约占了4成,剩余都是本地居民。我们当天去的时候售楼处只有一组客户在看房。
旁边的雅居乐英伦首府是2016年就建好的,销售说,这个楼盘当初有7成都是广州客。
虽然交房已经有一段时间了,但是在找房网上面,雅居乐基本上都是毛坯卖出。
雅居乐英伦首府基本无人居住
旁边的林上湾可以说是祸不单行,据说是因为涉及违建问题,导致业主领不到房产证,小孩无法就读附近小区,最后开发商还被捉了,尽管业主一直在维权,也只能不了了之。
目前林上湾的二手均价在1.6万/平方,拉低了整个北滘新城的房价。
而一河之隔的北滘旧城靠近商圈,学校医院配套完善。
在2015年之前也一直是北滘楼市的翘楚,主要楼盘有美的瀚城,附近入住率最高的小区,刚开始买都是美的的员工。主要是周边有承德小学君兰中学和靠近旧城区便利的生活服务,如今二手房均价在2.1万/平。
在放开限购后,由于这边的二手房挂盘量大,二手价格并无出现明显的涨价,而且北滘新盘体量同样很大,分流了大部分的客源。
北滘新城似乎颇有前景,用自身实力赢得政府的重视和投资,但目前价格却直追广州番禺。
很多人看好北滘是皆因靠近广州,享受广州的人口溢出,但番禺的二手均价不过2.5万/平,靠近万博商圈的二手房大多3.5万-4万/平左右,这已经注定了北滘的天花板大约在3万/平,如今北滘一些优质的楼盘价格已到2.6万/平,
当然北滘是值得投资长持的,靠近广州、交通方便,自身产业强大,长期看好,不过有了番禺这个天花板,北滘未来涨幅空间有限。
顺德大良
在《佛山市城市总体规划(2011-2020)》中,明确“大良-容桂组团”升级为城市副中心。
上图是顺德区去年固定资产投资占比,各个镇街可以说是“差距悬殊”,其中大良占比超70%,而GDP排名第一的北滘只有5.8%,这么一看就知道谁是亲生儿了!
一直以来,大良都是顺德的行政中心,最优质的学校、医院、图书馆等公共配套都是聚集在这里。
如今政府重金打造“大良-容桂”副中心,引进了一系列高端产业:南方智谷、新能源小镇、清华力合科技园等,也借此吸引高素质人才。
以上都是后话,如今整个新城都是处于开发当中,眼到之处皆是新楼盘。
其中保利碧桂园悦公馆是附近体量最大的楼盘。据大房子了解,现在销售是保利负责的,工作人员还特意询问我们是否第一次来,因为营销中心门口是有人脸识别的。
悦公馆总规划占地14.5万㎡,总建面47.4万㎡,楼盘有4期,分开四个独立的小区进行管理。
目前主推四期,现场的案场中介特别多,人气相较佛山新城更足些,不过销售说,即使放开限购,影响也不大,大良新城的购买人群以本地人为主,老城区破旧,大家改善都往这边转移。
小区非常密集,现在刚收楼不久,入住率不高。
悦公馆最大的优势就是性价比高,目前均价1.6万/平带精装,适合资金紧张的刚需改善客。
距离悦公馆,不远的就是大良新城的明星楼盘,龙光天瀛。
当地的餐厅老板和我说,预算足的都会买龙光天瀛,主打高品质的望江楼盘。
龙光是2015年拿地,楼面价高达1.2万/平,目前在售价是2.2-2.5万/平带精装,还送价值17万的车位。在我告知资金紧张的情况下,销售说目前还剩少量的低楼层毛坯房,均价1.6万/平。
毛坯和精装相差六七千,价差不小。
傍晚6点的销售现场人气十足,目测有6组客户在看房,样板房也略感拥挤。
新城建设的很漂亮,只是目前缺乏人气支撑。
虽然大良镇获得了顺德区政府真金白银的支持,但不代表大良可盲目投资,毕竟这里不靠近广州城区,将来只有本地人接盘,产业和北滘相比还是弱了些,目前部分优质楼盘高达2.5万/平。
另外这个片区在2017年相继拍出两块高价地,楼面价高达1.5万/平,这些项目均已急锣密鼓建设中,未来板块售价会否冲击“天花板”,有待观望。
最后简单总结一下佛山西部,三水和高明。
这两个区域本来就没有限购,但成交量依旧冷淡,库存量大。供大于求,当然很难大涨,所以佛山西部的非限购区投资价值不高。
从调研情况来看,佛山放开限购后,尽管看房的人多了,但并未对楼市产生很大的影响,年尾的折扣优惠依旧很给力。
从数据上来看,政策调整后的第一周,市场成交并没有向好的方向发展,反而是量价齐跌。
可能是网签的滞后性,如今到了月末,成交量逐渐提上来。不过对比废除豪宅税之后的深圳楼市,佛山11月30日的解除限购只能算是救市之作,谈不上有很大的刺激作用。
截至目前来看,12月成交量与上月相比仍然保持平稳,总体成交量萎缩已是板上钉钉。
为什么会出现这种情况呢?
其一,佛山之前是分为限购区和不限购区的,新政后虽然利好限购区,但是利空之前的非限购区:高明三水。再加上如今楼市行情不如从前,加强了买家的观望情绪。
其二,佛山楼市成也广州,败也广州。
在佛山解除不久,广州的南沙和黄埔紧接着也放开了。而南沙的均价和千灯湖、北滘相差不大,但南沙是大湾区门户,广州重点打造的区域,投资者自然是优先广州。
另外,前文有提到,相比增城南沙知识城这些地方,在佛山行走,粤语的使用范围很广,广府文化味更浓厚,所以老广对佛山更有认同感。
但是如今新来的广州人并没有这种情怀。
再加上广州如今东进战略,多条地铁线连接增城、知识城和南沙,交通情况早已不能同日而语。
同样的价格,当然优先广州,为什么近些年投资佛山的广州客越来越少,就是因为广州买家回流了。
佛山如果想做一个睡城,你就不能丫鬟大过主子。
我们先思考一下,为什么惠州临深的房子这么受欢迎,比东莞还抢手,正是因为和深圳价差大啊!
仅一街之隔,深圳坪山4万,惠州一万出头。
而佛山的房价有些甚至比广州还贵,这样就不够厚道了,想做睡城就要有睡城的觉悟!
最后虽然佛山民营企业发达,人口增量也不少,但其实也存在不少问题。
比如多中心,这点和东莞相似,多中心,也就是没有中心。
这也是为什么佛山今天到处都在建新城的原因,每个区都有自己的新城,每个区都希望发光发亮,那么资源就会被稀释,无法集中一点出力。
我粗略数了一下,千灯湖、狮山新城、里水新城、佛山新城、三水新城、高明西江新城、张槎智慧新城、大良新城、北滘新城……(没写上去的评论区可以帮我补充)
当然,佛山还是有它自身优势的,除了上面提到的之外,佛山本地人的购买力十分强劲。
看房时,本地中介和我们说过一个段子:
如果手上只有十块钱,东北人可能会夸大成一百元,而佛山人只会说自己只有一元钱。
低调,务实,这是一座藏富于民的城市。
据《2018胡润财富报告》显示,佛山600万元资产家庭数量和千万资产家庭数量均进入全国前十。
其中,600万元资产家庭数量有7.14万户,有网友估算,每17户佛山家庭就有1户的资产超过600万。另外在千万资产家庭数量排名中,佛山排名第9,居全国地级市第一位。
在这次调研中,多次有中介提起,本地人买房喜欢全款买入,在经济上行时,这样的做法可能不够聪明,但是在经济下行、楼市低迷的时候,杠杆率低更能抵抗风险。
总体来说,想投资佛山,首选临广片区,比如千灯湖和北滘,两者都是临广片区,千灯湖是举佛山之力重点打造的区域,北滘依靠自身产业杀出一条康庄大道。
以上。
提示:亲们,有什么观点和看法,欢迎在末尾评论区留言,参与是一种美德,表达是一种进步。很多读者都养成了点赞的习惯,如果写得好,望大家阅读后,在右下边“在看”处点个赞,以示鼓励!