四线城市黄山为什么房价这么高？

我不是黄山市区屯溪的。我是黄山区太平人。太平这边有两种房产，一种是景区房产，比如黄山北门耿城镇的荣盛地产之类的，还有就是太平湖畔的绿地，荣盛之类。这些房子呢，卖一万左右，虽然不是多厉害的开发商，但好歹也是一些不错的开发商了，而且太平湖的风景是真的好。我个人感觉一万元左右相对于这种景区来说不算贵，这个价格也算合理，全当是个度假房。我虽然生活定居在南京，也一直心想着以后在太平湖畔能不能搞一套，因为太平湖的环境真的没的说，而且游客也不算多，很安逸的世外桃源。

至于我家所在的黄山区城区太平，过年回去看到一些地产的价格基本都是7000左右。我就呵呵了，首先，基本都是本地开发商，物业品质应该好不到哪里去。另外，黄山区全区人口16万，城区人口四万，城区发展水平在江浙或者安徽人口多的地区来看，基本上就是一个镇的水平（我爱我的家乡，非常爱，但是这一点是我们不得不承认的事实），教育条件，基本上只有我小时候的母校甘棠小学和黄山二中算还行，在黄山市不算差，只要是城区户口都能上。医疗方面，基本上能看个感冒发烧，太平人生孩子啥的基本都去屯溪首康，大超市数量等于0，（天润发只能算社区超市吧），商场综合体数量等于0，肯德基麦当劳数量等于0，连老乡鸡都开倒闭了，在这里的生活质量不算恶劣不算差，但真的不算高。黄山区城区的人其实也不把这里当做城里，但是问题是即使这里不算城市，距离最近的城市也很远，铜陵80多km，屯溪（虽然各方面条件也很糟糕）也有七八十km，真的一切都很不方便。房价7000在这种地方真不算便宜。7000我是看的房产广告，后面还有个 起 字，说不定还不止。

不过我听父母说，这里二手房很难出手，于是明白，不过是竞争小，大家都是被开发商玩弄于鼓掌间而已。一共就那么几个房产项目，还不是人家说什么价就什么价。更可悲的是，当地人还常常以房价高而自豪，更是正中开发商下怀！我常常劝说父母趁着现在高价卖了家里房子来南京再首付一套养老，因为未来这里很可能会变成鹤岗那样的状况。可是受限于种种现状未能实现。

黄山是一个很好的地方，环境真的没的说，每次回去都觉得特别享受。太平湖畔人间天堂，晚上开车去谭家桥山里看星空，密密麻麻如梦似幻。但这些都是景区啊，城区还不如跟外地一样，城区没有什么气势磅礴的景观，追求的还不是配套和生活质量……唉！

同理可以类推到屯溪、岩寺、休宁、黟县、歙县、祁门。屯溪比别的区县好不少，毕竟是市中心，但是整体来看情况也差不多。大超市数量等于2（大润发 永辉），综合体约等于0，商场数量约等于1（百大），可是市区房价已经2万了吧，基本持平于南京的溧水，六合区和部分江宁浦口区域了。

话又说回来，跟之前以为匿名答主表述的情况确实一致。现在黄山双公务员的家庭在黄山县城里买一套房子还是挺轻松的，在屯溪也难度不算大，可是又有多少双公务员家庭呢？多的是普通打工人。

估计会被喷，匿了

个人认为合理。

如果非得按“公共交通基础设施一团糟”看，那我还觉得全国绝大多数城市基建都配不上它们的房价呢。

咱们比较，就不能拿十年前的房价标准比较，直接横向与周边城市比较。

先定位黄山市房价

市区屯溪区1.3w左右，黄山区旅游区较其他区县房价略高，其他区县控制在六七千左右，祁门偏远偏低。全市均价8.9k。

• Part1 与黄山市接壤的外省地区

1.浙江省杭州市淳安县

杭黄高铁沿线的风光甚是秀丽，咱们来看看这条线路上离黄山市最近的浙江县——淳安

淳安县，隶属于浙江省杭州市，位于中国浙江省西部，东与建德、桐庐接壤，南连衢州、常山，西与徽州休宁县、歙县毗连，北接临安。

同是古新安郡地区，同是以旅游为经济支柱的城市

来看看淳安县房价——

别忘了这还只是县级，房价是黄山市县城的两倍有余甚至将近三倍，是黄山市区的1.5倍。

2.浙江省衢州市开化县

大家可能觉得淳安毕竟属于杭州市，千岛湖又是旅游圣地，不该与黄山市进行比较。那么我们拿浙西山区最贫困的衢州市开化县与黄山市进行比较。

开化县位于浙江省西部，衢州市西北部，钱江源头，浙皖赣三省交界处。东和东北与杭州市的淳安县接壤，东、南和本市的常山县相连，西南同江西省的玉山县、德兴市毗邻，西和西北与江西省的婺源县相交，北和安徽省休宁县相依，素有“歙饶屏障”之称。

看看开化县房价

目前1.1-1.2w，县城房价逼近黄山市区房价，而比起黄山的县城，高了0.7倍左右。

3.江西省景德镇市

大家是不是又觉得总是拿黄山和浙江比较，人均GDP差的不是一星半点儿，那咱们看看隔壁江西。不过江西经济发展还是略逊色于安徽，先明确这一点。

再看景德镇市

景德镇，别名 “瓷都”，江西省下辖市（地级），长江中游城市群重要成员，位于江西省东北部，西北与安徽省东至县交界，南与万年县为邻，西同鄱阳县接壤，东北倚安徽省祁门县，东南和婺源县毗连。

等等，咱们先想想景德镇的交通vs黄山？？

景德镇北站位于景市区是衢九线（九景衢铁路），杭昌高速线（南昌至黄山段）上的一座重要铁路客运站，建设中的杭昌高速线南昌至黄山段（昌景黄高铁）

也就是说，还没有和本省省会南昌、隔壁省会杭州等等通高铁。但是合福高铁经过黄山北站，黄山北站又有杭黄高铁，至合肥、杭州、福州、上海等城市极便捷。

再看看房价

均价比黄山低2k+，我觉得合理。

4.江西省上饶市

景德镇市面积太小，城区较多，其实应该以上饶市比较，更为合理，同旅游城市，有三清山景区。

这里需要贴张图

上饶市人均GDP可比黄山市低多了，是黄山市的2/3不到。

上饶位于江西省东北部，赣浙闽皖四省交界处，东邻浙江省衢州市，北与九江市、景德镇市接壤，南依武夷山脉毗邻福建省南平市，西南与鹰潭市和抚州市为邻，西滨鄱阳湖与省会南昌市相望。

交通方面不再赘述，再看看房价

比黄山市均价低1k+，合理

以上是邻省周边地区，黄山市房价远低于隔壁的浙江县城，略高于隔壁江西，房价合理。

• Part2 皖南地区

别老拿邻省比较，经济发展水平不同，没法比。那么，满足大家。

皖南，位于安徽省南部，北与沿江平原相连，东南与江苏、浙江交界，西南与江西为邻，包括铜陵、芜湖、马鞍山等市的部分地区和池州、宣城、黄山全域。

芜湖市、铜陵市、马鞍山市为三线城市，不列入比较。直接看池州和宣城。

继续亮人均GDP图

三个地市人均GDP匹敌，黄山略高。

论居住环境，论名气，论交通，黄山绝不逊色。此处暂且不表，直接看房价。

黄山市均价比池州高0.3k，比宣城高0.8k。

说真的，我觉得这个房价非常合理啊

你们是不是对不合理有什么误解

要非得说不合理的话，那也是全国房价不合理，别带黄山的节奏

所以，没啥不合理的，

咱们买不起不代表不合理，

都说先富带动后富，怎么还是没人带我富起来，不合理！！不合理！！不合理！！

不不不，发错图了

我现在也没得选……

别说了，露宿街头去了

房价不是和当地人均GDP或者收入直接挂钩的。。

以黄山为例，是个旅游景点的稀缺资源，房产用来出租可能回报率还挺好的，为什么不能房价高一些？

可以参考一下泰国东南亚之类的旅游城市房价。

说白了，这种旅游城市房产的投资者和消费者都是全国甚至全球范围的，本地人群其实关联性不大。

众所周知，黄山GDP和人口在安徽省都是倒数第一，但是房价却全省第三。

黄山楼市是从2016年开始火爆起来的，房价激增，远远超过房子本身价值的增速。

这都要“归功”于棚改政策。

黄山因为地势原因，本身土地资源就很稀缺，自2009年开始，土地供应非常少，市场上房源供应和客户需求一直保持着微妙的平衡。

直到2016年，棚改开始了。中心城区6个棚改地块的启动让黄山房价插上了翅膀，房产中介门店也如雨后春笋出现，二手房交易火爆。

2017年中心城区的棚户区改造项目增加到14个地块，涉及近4000户、66.6万㎡的征收任务。新房市场炙手可热，开盘即售罄，市场上“一房难求”，二手房价格一路飙升，超出一手房价2000元/㎡。

2018年屯溪区启动棚户区改造地块20个，征收户数近1300户，征收房屋面积25万㎡。2018年6月，黄山房价到达顶点，新房均价11000元/㎡，二手房房价13000元/㎡。

* 价值=该月平均租金(元/月/㎡)x12个月x30年

曾经在一个饭局上和一位开发商老板聊天。

我说：“你家的营销总挺有本事啊，卖这么好”。

他回答我：“屁，换头猪来都行，还让他白赚我这么多钱。”

俗话说“站在风口上，猪都能上天”。风停下之后，摔死的也是猪。据我所知，这位老板目前现状很艰难。

房价的暴涨带动了土地市场的热情，楼面价也不断突破新高，最高的一块地是2019年拍出的10911元/㎡的楼面价，也是现在的锦绣春风里项目，均价16980元/㎡。项目体量很小，总共也就76户，再加上我也买不起，所以关注度不高......不过纯粹以销售的角度来看，想卖到这个价格，绝对要给产品套上一些有噱头的附加值，比如智能科技、五星级物业之类的，也正是这个项目在宣传的。

只是我翻遍了网上的项目资料，也没看到科技含量在哪里。再者，76户的五星级物业，那物业费要高到什么程度？果然没到这个层次，不该考虑这个问题。

另外，我想重点说的是港龙君望项目。

锦绣春风里起码地段优势明摆着，但是港龙这个地段真的不值这个价。之前7000多的楼面价连续出过几次已经见怪不怪了，突然来个9000多的，土拍结果刚出来的时候，我第一反应就是“这怎么敢？！”

后来思考了一下，认为港龙想做黄山版的汤臣一品，顶着11万/㎡的高价，冒着四年不卖一套的风险，为企业转型做豪宅做品牌基础。（当然是开玩笑的）

果不其然，港龙仍旧是做出了传统的“高低配”产品。在这里，我感觉需要向非业内人士说明一点，“高低配”对产品没有任何实质性的好处，不管风水还是景观，或者其它的什么。“高低配”并不是一种优势，它只是开发商用来增加溢价多赚钱的一种规划方式。如果哪个楼盘给你们说，项目做成高低配，有什么什么好处，可以直接当成忽悠。

这种产品，高层完全就是别墅的陪衬，绿化、游乐场、物业后期肯定会偏向于别墅区，实用性和舒适度不会太高。另外就是别墅区也会受到高层的影响，采光等方面不足，更重要的是，自己明明买了更高档的别墅，却总感觉矮了一节，甚至被高层的业主一览无遗，毫无私密性。

当然，唯一的好处就是，别墅业主可以秀优越感，高层业主可以自以为住在豪宅区，能够打进上流社会。我所知道的，就有好几个做夜场的小姑娘，组团去港龙君望认了筹，至于买没买就不清楚了。

另一方面也说明，做夜场的小姑娘还挺赚钱的......

房价的上涨终于让黄山人民意识到还有“投资”这个东西，于是更多的非刚需人群也加入购房大军中。市区的房子已经很难抢到了，于是把目光盯向了高新区。

2014年，屯溪一中的搬迁虽然已经被官方证实，但是群众的情绪也处在反抗的高潮，所以高新区的开发商和购房者都在观望，3000多的房价仍旧是一房难卖。

2015年，屯溪一中终于搬了新家，周边的楼盘欢声雀跃。

“一中面对面，唯有爱这城。”

“一墙之隔，聆听读书声。”

“在家门口看孩子上学。”

......

所有楼盘变着花样在广告语上撩拨屯溪一中，在当时也是一道奇观。

在一中BUFF的加持下，周边楼盘价格蹭蹭上涨，房子也蹭蹭的卖掉，收益最大的应该就是联佳爱这城项目了。

作为一个纺织企业，第一个房地产项目就铺了这么大摊子，高新区体量最大盘，被硬生生差点拖垮了。一中驾临，立马倾销，估计是太怕了，也不打算多赚点溢价，五千六千的价格赶紧出手。随后又在高新区实验学校旁拿了一块地，继续走学区房路线，只是这次拿的地小了不少。

这一点，爱这城就没有旁边的邻居——浩创城聪明，卖了几栋之后就不卖了，硬生生拖到2020年才把剩下的房源以8000多的价格推出来。

高新区的高铁站，在开通之前对于房价还有些保底作用，因为有未来可以畅想，开发商有故事可以讲。开通之后反倒没了多少效果，毕竟高铁这玩意就是一个字——快，人和车都是来也匆匆去也匆匆，不会像以前的老火车站那样，形成大规模的聚集人群和消费带动。所以我一直觉得，高铁商圈不是很靠谱，拿高铁当卖点的楼盘更不靠谱，不会觉得吵嘛？

关于高新区，还有一点值得一提。

当年中科和青网拿地后，周边楼盘都热烈欢迎，鼓吹会对高新区带来多少就业人口和住房需求。但是没想到，人家来到也是造房子卖，硬生生在商业地块上造公寓造别墅，不仅没做大蛋糕，还打算抢现有的蛋糕。

尤其是青网的青云丹霞城，高新区就是个刚需集中营，没有任何做豪宅的基因，在这里做豪宅的都是SB。万创鹿鸣见山毕竟还有不少高层住宅，不过40年商墅产品和青云丹霞城一个德行，都是自以为很NB。其他家的别墅起码在院子里看到风景，这里的别墅就只能看到邻居家的院子......

青云丹霞城还自作聪明的搞了个青年企业家论坛活动，打算卖给这些公司做办公用，也不想想，黄山有几家合适的企业，而且还要有这个实力。工厂类企业有自己的厂房，适合别墅办公的无非就是互联网、科技、广告等类型的公司。这类公司，黄山叫得上名字的才几家，而且市区的写字楼不香嘛，免费的产业园和创业小镇不香嘛，环境比这里好多少倍。

他们的逻辑就是感觉，同样是40年的别墅，潜口那边都能卖20000多，自己作为新城中心地段，卖个1万多，已经是仁至义尽让利于民了。

无语......果然第一次做开发商的企业，大部分都是又傻又自信。

买这里的人也可以说是SB，如果未来真得万一升了值的话，那顶多是个幸运的SB。

就算高新区整体升值，这里升值的可能性最低。就算真的万一升值了，能找到接盘买主的可能性也几乎为零。

不过目前了解来看，青云丹霞城确实没本地人买，总共卖出去10多套吧，都是老板的外地朋友给点面子。万创鹿鸣见山项目即将开盘，前几天得到消息认筹才个位数，现在不知道情况，不过想来也好不到哪里去。

万创前几天搞得“抽汽车”噱头活动，吸引了不少人气，不过事后很多人都表示暗箱操作严重，中大奖的全都是员工或者员工亲属。不过这点对于业内人士应该都是司空见惯了，各种作弊手段全用上，一辆汽车能做一年的活动。后面可以专门写一篇“抽奖活动暗箱操作”的文章，让大家也避免再去给无良开发商免费冲人气去了。

我一直认为，高新区的房价还有一些空间，机会就是等一座有促进作用的商业体，但是现在越来越失望。

爱琴海购物中心搁浅了浩创城悠然里就跟名字一样慢悠悠的山海天地的商业体太偏青云丹霞城的商业在一起商墅卖完之前是不指望了，估计这辈子也指望不上了

高新区杂乱无章的规划，招来的企业都是想赚快钱的，没有一家真正有实力又有勇气好好做运营的企业。

至于老城区，房价真的是严重泡沫了，个别特贵的楼盘因为地段位置好而售罄，也没多少套，并不代表全城抢。各位开发商老板们，再拍地的时候，冷静一下，别上头。

我对于房价的看法是短期内平稳，慢慢会降下来，除非黄山突然划给浙江了，或者名噪一时的炒房团驾临了，否则绝不可能出现大涨的。

黄山棚改的红利已经过去，在尾声阶段进场的开发商高价拿了地，房价也就只能架在上面了。这批高价楼盘按照目前情况来看，情况不容乐观，这也会让后续进场的开发商们更谨慎了。

最后，黄山的领导们，多引进一些能够给城市带来活力的企业吧，增加就业，提高点工资水平，让年轻人对房子有点念想，起码不绝望。

不合理。完全就是货币化棚改和炒高铁概念闹的。市区常住人口不到二十万，人均GDP不到全国平均水平，公共交通基础设施一团糟，旅游经济靠天吃饭，老百姓还不思进取满足于现状，无论从哪个角度来看，黄山市都只是一个末流小城市，怎么可能够得上四线城市？？？高达一万的房价，与人口、产业和收入极其不匹配，未来如果中国房价崩盘，第一个就是从这样的城市开始。我自己就是屯溪人，在外生活，也看了不少其他城市包括旅游城市的发展，黄山市的发展真的很不咋地，包括旅游，关键黄山人还大多数自我感觉良好，感觉在省内很不错，对外还可以抱杭州大腿。醒醒吧，自己没有核心竞争力，没人会把你当回事儿的。

乘高价的时候把永佳福邸的房子卖了置换到深圳，然后深圳涨了一波，想套现回黄山去城东买别墅。纠结中。。

跟北方比，经济还是很好的

从来不认为三四线城市有房地产，你认为的这个价格高，估计是你觉得不值这个价。那问题来了，多少价格你会买？如果便宜一半你会买，那现在价格就是高的。同理，现在这价格有人买，那证明这是合理价。如果多少价格都不买，那这些房子跟你没关系。房空们也就会嘴嗨。当地人如果人人有房住，那只能吸引外地人来买，可是外地人为什么要来买呢？参考我写过的三四线房产相关文章吧。那么当地有钱人是否会买入？个人认为当地有钱人可能更愿意买入合肥，所以黄山市房产市场只能更期望内循环。

不止一万2咯，阳湖片区好的基本上要到15k了，马上要堪比合肥了，教育娱乐体育资源也跟不上

酒店业，餐饮业发达。

黄山恒大林溪郡火爆销售中

还不都是那些江浙佬炒的

黄山房价高吗？涨工资永远跑不赢涨物价，房价有的好涨呢

房价很不合理 不过很多都是在外地赚钱回来买一套备着的以及有些是炒房的

之前猛涨过 最近可不就横盘了么

当然我无所谓了 我买的时候才4k