2021年，在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力下，楼市经历了从“高负债、高杠杆、高周转、高收益”到“良性循环、健康发展”，从“卖方市场”到“买方市场”，从“加快城镇化”到“城市更新”的转型“阵痛期”。
在宜昌，楼市整体表现为上半年稳步增长，下半年艰难前行。其中，在经历了2020年疫情年之后，2021年上半年新房住宅市场（二级市场）有明显回暖迹象，1-6月份成交总套数占比全年55.6%。下半年，受年中房企频繁暴雷的影响，市场预期急剧下降，除“金九银十”销量有小幅回暖外，其余月份成交均未超过1500套，11月份甚至未过千套。
相对于新房市场的萎靡，2021年度宜昌二手房市场却并没有想象中的“冰冷”。全年二手房住宅成交，无论是套数还是面积，同比2020年均有超过10%的上涨。面对期房的不确定性，所见即所得的二手房反而显得更加“安全”。
| 城区新房住宅成交18098套，二手房住宅11711套
据宜昌市住房和城乡建设局官方网站公示，2021年宜昌市城区共成交新房22111套，256.09万方，同比2020年套数下降0.86%，面积上涨1.15%；其中，新建商品住房成交18098套，220.69万方，同比2020年套数下降4.49%，面积下降1.81%。
二手房成交11963套，114.72万方，同比2020年套数上涨10.80%，面积上涨12.58%；其中，二手住房成交11711套，112.86万方，同比2020年套数上涨11.59%，面积上涨14.10%。
截至2021年12月，宜昌城区已批准预售尚未售出的商品住房199.2万平方米，17116套。按照2021年的月均去化速度，宜昌新房库存去化周期约为11.4个月，基本在业内认为的12-16个月的合理区间范围内。
*数据说明：为了数据更具参考性，本段以下数据为宜昌城区主要新建住房成交数据，剔除了安置房成交数据，增加了公寓成交数据，数据来源橙子好房。
| 东站片区销量最高，东城片区库存最多
2021年，东站片区后来居上，以8套的差距代替东城片区成为购房者最爱的购房区域，全年销售新建商品住房3653套；东城片区销售3645套，排名第二；东山片区销售2588套，挤掉唐家湾片区上位第三。
此外，唐家湾片区销售2043套，小溪塔主城区销售1607套，伍家滨江片区销售1341套，城东片区销售1043套，西陵主城区销售734套，点军片区销售542套，猇亭片区销售458套。
在我们整理的十大购房片区中，华祥商业中心（三期天玺、四期天阁）、恒大林溪郡、吾悦广场、联投·玖玺台、碧桂园·凤凰城、山水如画、万科理想城、保利·山海大观、碧桂园·阅江山、锦昌·春风十里分别在各自片区中拔得头筹。
在库存方面，东城片区已取得预售尚未出售的房源最多，达3389套，与片区2021年去化相近；点军片区以2378套库存排名第二，远高于2021年去化速度，不过伴随着十四五对点军新城和点军科教城的重点布局，这一现象有望得到改善；东站片区2143套，排名第三，大体量楼盘还有更多挑战。
| 销量越多责任越大，房企品牌销售榜更是责任榜
2021年，销售套数排名前10的品牌房企分别是恒大、碧桂园、万科、建投地产、阳光城、融创、清能、保利、新城和金科。相比往年比数量、比规模，今年的销量传达更多的是责任和担当：销量越多，责任越大。
2021年，销量排行前十的房企共卖房9776套，占新建商品房销售市场的55.19%，其中恒大占比11.78%，碧桂园占比8.97%，万科占比8.04%。
2021年6月开始，恒大先后爆出商票违约、评级下调、暂停支付理财产品、全国项目停工等问题，宜昌恒大华府、恒大名都、恒大林溪郡均面临交房延期。此外，全国范围内，华夏幸福、蓝光发展、阳光100、新力、佳兆业等品牌房企先后爆发债务违约问题。受此影响，下半年购房者信心指数持续下滑，对房企兑现能力信心不足。在选房过程中，面对期房的不确定性，新房现房和二手房在短期内更受青睐，央企、国企、绿档房企市场信任度也更高。信誉良好、发展健康、内功扎实的企业，才能在未来大放异彩。
| TOP20销量占比近6成，改善类产品逐步占领市场高地
2021年，恒大林溪郡、万科理想城、恒大名都为销量前三的楼盘。
TOP20楼盘还包括碧桂园·凤凰城、吾悦广场、金科·云玺台、万豪中心、阳光城·文澜府、万科·宜翠锦城、保利·山海大观、银河·东湖雅居、宜昌城市旅游客厅、福星惠誉·金色华府、山水如画、碧桂园·云廷、建投·时代印、碧桂园·城央壹品、融创·宏泰 | 融园、长投清能·学府里和中铁龙盘湖世纪山水。
在130余个楼盘中，TOP20楼盘销售10516套新房，占比59.37%。
2021年，宜昌新房住宅销量关联性最大的仍然是价格，不少项目在遭遇销售瓶颈期后，通过“直接降价、工抵房、购房返现送车送家电“等打折促销的方式，往往能吸引一部分购房者。不过，夷陵区住建局、宜昌市住建局曾先后就“购房返现金”“工抵房”等发布风险警示，针对“非正常”的打折促销，购房者还需擦亮眼睛、做好评估，确保自身的购房利益。
此外，宜昌改善类产品也在逐步占领市场高地。2021年入市的联投·玖玺台、大家·晴川明月、万科·宜翠锦城，以及较早入市的保利·山海大观、山水如画、万科理想城等品质项目均取得不错的销售业绩，而且从2021年土地供应及刚需类项目库存的快速去化来看，2022年改善类项目的占比还将继续扩大，未来，宜昌楼市仍将朝着由“价格为王”逐步向“价值为王“转变的方向前进。
