南沙限价消息来了。
一位做渠道的朋友跟我大吐苦水，他负责的10多个南沙 楼盘最近一个月的成交量暴跌，而导致成交量下跌的直接原因，是因为限价拿不到 预售证。
此前有消息称，南沙限价是4万；另有消息称，不是4万，是3.7万，并且还是，不是 均价。
朋友说，都不是，南沙限价并没有一刀切，而是按照街道 网签 均价来定，和黄埔差不多。
南沙限价按照街道 网签 均价来定
“没有相关文件，只是口头传达，南沙每个 楼盘的限价都不一样，是根据所在街道的 网签 均价来进行限价。”
有个别 楼盘所在街道的 网签 均价连3万都不到，只有2.7万-2.8万，所以备案价不能超过2.8万，本来想卖到3万，一限价就没戏了，又不想卖便宜，就只能耗着不卖。
朋友坦言，受限价影响的大部分是一些还没拿到 预售证的新 楼盘或者是准备加推新一期的楼盘。
有部分在今年一季度甚至去年就拿到 预售证的 楼盘，目前是正常销售的状态，看起来没有受到影响，但有些营销手段却让人看到了限价带来的弊端。
车位听起来是件笋事，但这个车位的价格如果是算在房价里面，性质就完全不同了。
位于蕉门板块的星河东悦湾，目前在售25栋的产品，其中105平方米南北对流的 户型比较受欢迎，价格在3.3万-3.7万／平方米之间，以105平方米的户型来计算，折后总价约380万，但其实这380万是房子的总价（约370万）＋车位的价格（10万）。
捆绑车位销售是一种营销手段
当我表现出疑惑的时候，现场的 置业顾问连忙解释，这个车位是送的，价格只是为了去计税。
这明显是变相捆绑车位卖房，无形中增加了 购房者的成本，莫非是被限价逼出来的销售手段？
长期跟星河有合作的知情人表示，这只是星河惯用的营销手法。
不过，如果受到限价影响，又不能搞双合同，这种 买房搭车位的情况有可能会越来越多。
南沙楼市的扛把子，含着金钥匙出生的横沥岛一个新 楼盘最近在灵山岛上开放了样板房。
对，你没看错了。横沥岛的 楼盘把样板房设在了灵山岛，这个楼盘就是美的江上沄启，目前横沥岛处于施工阶段，环境不是很好，给 购房者的体验感不佳，所以他们就把售楼部和样板房设在了面貌更好的灵山岛。
美的江上沄启设在灵山岛的售楼部
美的江上沄启这次开放板房，共有两个 户型，分别是98平方米三房和118平方米四房，现场 置业顾问表示价格会参考周边的 楼盘，参考区间大概在3.8万-4.2万／平方米之间，现阶段是 认筹，认筹需在自己的银行卡里冻结5万块钱。
现场 置业顾问透露，由于目前 认筹的人数比较多，接下来可能升筹，大概率会升筹到50万，如果对 楼盘比较感兴趣的话，尽快认筹。
有传言美的江上沄启因为限价的影响，开盘会捆绑商铺卖，具体是每个商铺收定金20万，然后以挞定的形式收这20万，如果是买98平方米三房的 户型，每平方米将会增加2000多元的成本。
对这样的说法，美的江上沄启的销售表示，是虚假信息，从现场了解到的信息，也并没有这种操作。
不过， 楼盘在4月份的时候曾说过要在5月份开卖，但到现在还没拿到 预售证，至于何时才能拿到预售证开盘，销售说要到6月中下旬。
作为南沙的热门板块，金洲板块目前多为二手房，一手房几乎没有，而位于金洲地铁站附近的冲尾村旧改项目升龙臻府，被视为解渴金洲一手房市场的存在，原计划5月份亮相，但因故推迟了。
从现场的情况来看，升龙臻府售楼部外部的地面还有很多地砖没铺好，从远处看，售楼部内部也比较杂乱，施工进度需要加把劲。
升龙臻府售楼部目前还在施工中
由于售楼部还没建好，想要了解升龙臻府的信息，可以到附近的冲尾村城市更新展厅了解，据展厅内的销售介绍，升龙臻府的主打改善 户型，户型产品有96平方米三房、120平方米四房和140平方米四房，预计6月28日左右开放售楼部，价格和开盘时间还没确定。
当问及限价会不会对他们 楼盘有影响，升龙臻府的销售表示，目前售楼部都还没开放，具体的定价也没出来，一切都会以政策指导为准，但是周边的二手都卖3万以上了，楼盘靠近地铁站，旁边还有万达广场，价格肯定不会低。
与黄阁地铁站仅一路之隔的时代天逸，目前在售80平方米三房和88平方米三房，价格在3万-3.2万／平方米，现场 置业顾问给 购房者的计价是按照正常的流程在计算，以88平方米三房为例，折后总价约260万，首套房按首付三成算，首付约78万，贷款182万，月供一万出头，并没有购房成本额外增加的情况。
时代天逸目前没有额外的 购房成本
现场 置业顾问坦言，虽然很多客户首付款没问题，但是现在向银行按揭贷款却没有那么容易，银行的放款额度很紧张，对客户的资质要求也很严格，有很多客户因为自身问题，贷款迟迟批不下来。所以，他们也会筛选优质的客户。
至于怎样才算优质客户，时代天逸的 置业顾问并没有明说，只是从各个方面暗示，不向银行借钱，能一次性付款的客户才是优质客户。
不禁感叹，现在在南沙要买到房，要准备一次付款才有把握。
从目前来看，南沙限价主要影响 楼盘拿 预售证，供应量减少。
真正让南沙成交减少的，是人才 购房政策的收紧。
今年一季度黄埔和南沙相继出台了人才 购房新政，符合规定的人才以后在南沙和黄埔 买房需要一年社保。
人才 购房政策收紧对南沙影响很大
这个政策一出，南沙有不少 楼盘的外地客户直接减少了一半，打击不是一般的大。
一位在南沙做一二手渠道联动的中介朋友表示，在政策出台之后，一些 楼盘采取了相应的对策：外地户口仍然可以在南沙 买房，通过延迟一年 网签操作，等社保满一年，到时候就可以去网签。
不过延迟 网签的代价是要一次性付款，有部分 楼盘可以分期付款，分期6-12个月。
但是延迟 网签有风险，在一年网签期限到期之前，外地买家如果没有满足本科学历＋南沙工作证明＋南沙一年社保／个税证明，后果将自负。
而且延迟 网签属于违规操作，不排除会被相关部门查出来，面临一定程度的处罚。
现在关于各区限价的消息不断，根据我所获得的资料判断，基本都是参考接到一手住宅 网签 均价来定，不能超过一季度的网签均价；如果一季度没有一手网签的，就接受政府的指导价。
最终是不是如此，有可能5月底揭晓，因为限价政策有可能在6月1日实行。
广州房叔2021-05-26 10:56:43
